نحوه تفکیک آپارتمانها و مشاعات

مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها  تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری­­- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

 الف - نحوه تفکیک آپارتمانها

 آپارتمان در لغت به معنى عبارتى که مربوط به یک عمارت دیگر اما جدا از آن و داراى چند اتاق مى‏باشد. قسمتى از ساختمان شامل چند اتاق مستقل که یک خانواده در آن زندگى مى‏کنند.[1]

تفکیک آپارتمانها احداثى در یک قطعه زمین در ملکى که داراى سند مالکیت است حدود مشخصات ملک با سند مالکیت تطبیق داده مى‏شود. پس از اطمینان از ملک مورد بحث در جاى خود نسبت به درخواست مالک اقدام لازم به عمل مى‏آید. داراى بودن مساحت و حدود مطابق سند مالکیت لازم است ولى کافى نیست زیرا با مطابقت داشتن مساحت و حدود ملک با ابعاد سند مالکیت  احتمال اینکه ملک مقدارى از مجاور را در تصرف گرفته و همین مقدار را به مجاور دیگر داده باشد وجود دارد. به همین دلیل در هر اقدامى باید بر مبناى نقطه ثابت اول به استقرار ملک در جاى خود اطمینان حاصل کرد.

 با مراجعه مأمورین ثبت براى تفکیک آپارتمان و کنترل و بررسى حدود ملک مشاهده مى‏شدر در پلاک مورد تفکیک اضافه مساحت و یا اضافه طول وجود دارد و به دلیل عدم تطبیق عرصه با سند مالکیت ابتدا اقدام براى اصلاح مساحت و حدود سند مالکیت شروع و چنان که اضافات موجود در پلاک و ازدیاد طول اضلاع ناشى از تجاوز به پلاک مجاور تشخیص مى‏شد انجام تفکیک موکول به رضایت مالک پلاک مجاور و اصلاح سند مالکیت بوده عدم رضایت مالک پلاک مجاور و تهیه و تنظیم کروکى و گزارشات لازم و انعکاس آنها به اداره کل ثبت استان و هیأت نظارت باعث راکد ماندن اقدام تفکیک و در نتیجه بروز مشکلاتى براى صاحبان و یا خریداران آپارتمان بوده (چون به هنگام تفکیک آپارتمان در حقیقت حدود و مساحت اعیانى‏ها احداث شده در یک پلاک شخصى و تعیین مى‏شود و درصد اینکه در آن احداث ساختمانى شده تفکیک مى‏شود و حدود و مساحت عرصه حدود و سند و مساحت سند مالکیت است. بنابراین چنان که در پلاک مورد تفکیک به اضاه مساحت یا اضافه طول وجود داشته باشد مشروط بر اینکه ساختمان کلاً در محدوده سند مالکیت احداث شده باشد وجود اضافه طول یا اضافه مساحت در عرصه کل مانع تفکیک آپارتمان‏هاى احداثى نیست و تعریف حدود و مساحت عرصه کل نیز تابع حدود و مساحت سند مالکیت خواهد بود و دستورات تفکیک در اجراى ماده 154 اصلاحى قانون ثبت عیناً در بند 383 نحوه تفکیک املاک قبلاً توضیح داده شده است.)[2]

دستورالعمل مذکور انجام تفکیک را با وجود اضافى داشتن عرصه به شرط اینکه اعیانى‏هاى احداثى در محدوده سند مالکیت با سند بلامانع داشته که دستورى جهت رفع موانع تفکیک آپارتمان است.

 اما اضافه مساحت و اضافه ابعاد ملک را در محدوده ملک و اضافه مساحت اضاه شده و مقدار اضافى ابعاد را در جهتى از آن نشان داد و نکته‏اى که قابل توجه است ساختمانها اکثراً در جهت عرض زمین احداث مى‏شوند، چنان که اضافات موجود در ابعاد عرضى زمین باشد معمولا اعیانى‏هاى احداثى در قسمت اضافه مساحت نیز وجود پیدا خواهد کرد ولى چنانچه اضافات در جهت طولى زمین باشد در قطعاتى که موقعیت شمالى دارند احتمال تجاوز به خیابان و در قطعاتى که موقعیت جنوبى دارند احتمال تجاوز به قطعه مجاور جنوبى، بیشتر مسجل است در چنین حالتى معمولا مستحدثات بر روى اضافى را از محدوده خارج و ضمیمه قطعه مجاور نمود.[3]

با وجود اضافى در عرصه تفکیک آپارتمان زمانى خالى از اشکال است که اولاً، ملک در موقعیت مکانى خود استقرار داشته باشد. ثانیاً، احداث اعیان در محدوده سند مالکیت باشد، ثالثاً وجود اضافى در ابعاد ملک به نحوى باشد که بدون لطمه به اعیان بتوان اضافى را از ملک خارج نمد و با اضافى ناشى از اشتباه در محاسبه و مصداق ماده 149 آئین‏نامه قانون ثبت باشد. لذا استفاده از دستورالعمل مذکور را نباید در همه مواردى که در ملک اضافه مساحت وجود دارد کلى دانست بلکه بدواً باید به چگونگى ماهیت وجود اضافى موجود در ملک پى برد، و اطمینان حاصل کرد که تفکیک اعیان را و محدوده ابعاد سند مالکیت بدون منظور داشتن اضافى صورت خواهد گرفت و با اقدام براى اصلاح حدود و مساحت ملکى مى‏توان مقدار اضافى را در اجریا مقررات ثبت و بدون تضییع حق از مجاورین و حقوق عمومى به مالک افزود و سند مالکیت را اصلاح نمود، در غیر اینصورت چنان که مستحدثات مورد تفکیک قسمت اضافى ملک را نیز در بر گیرد اقدام به تفکیک قبل از اصلاح سند مالکیت صحیح به نظر نمى‏رسد و موجبات احتمالى تضییع حق از مجاورین متصور است.

 آپارتمانها نیز مشمول عنوان املاک است و در تفکیک آنها باید هزینه تفکیک پرداخته شود اما عرصه آپارتمانها که به صورت اشاعه باقى مى‏ماند چون مورد تفکیک قرار نگرته است نباید قسمت عرصه را نیز ماخذ احتساب هزینه تفکیک قرار داد و اینکه تصور مى‏کند که تفکیک آپارتمانها مستلزم این است که صاحب آپارتمان تفکیک شده نسبت به عرصه هم صاحب حق شده و این تفکیک را مستند احتساب هزینه نسبت به کل قیمت بنا و قدرالحصه از عرصه مشاع وى قرار مى‏دهند استنباطى است به زمان صاحب املاک و گرفتن وجوه عمومى از راه تفسیر موسع قانون، نه تنها صحیح نیست بلکه احتمال تخلف هم منتفى نیست.