شرایط اساسی صحت معاملات

مطلب حاضر از کتاب اصول حاکم بر معاملات املاک و اراضی تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

بلوغ و رشد و عقل دروازه‌های ورود به اهلیت محسوب شده و اشخاصی که حائز این صفات نباشند محجور تلقی و ناتوان از انجام معامله خواهند بود. به این اعتبار ماده 1207 قانون مدنی مقرر داشته است که: «اشخاص ذیل محجور واز تصرف در اموال وحقوق مالی خود ممنوع هستند: 1- صغار؛ 2- اشخاص غیررشید؛ 3- مجانین.»

معاملات اشخاص محجور بوسیله ولی و قیم انجام می‌شود.

ماده 1180 قانون مدنی مقرر داشته است که: «طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر وجد پدری خود می‌باشد و همچنین است طفل غیررشید یا مجنون در صورتیکه عدم رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.» در این ماده منظور از طفل، فرزند می‌باشد و به موجب این قانون پدر یا جد پدری می‌توانند به ولایت از فرزند صغیر خود یعنی فرزندی که به سن بلوغ نرسیده معامله نمایند و همچنین است که اگر فرزند مجنون و یا سفیه باشد و این حالت از کودکی در وجود فرزند باشد یعنی آنکه اگر فرزند شخصی از کودکی مجنون بوده است پس از آنکه به سن بلوغ رسید به لحاظ عدم احراز رشد، باز هم از ولایت پدر و جد پدری خارج نشده و کماکان ولی قهری می‌تواند برای ایشان معامله نماید.

برابر ماده 1181 قانون مدنی: «هر یک از پدر و جد پدری نسبت به اولاد خود ولایت دارند.» ماده 1183 قانون مقرر می‌دارد: «در کلیه امور مربوط به اموال و حقوق مالی مولی علیه، ولی نماینده قانونی او می‌باشد.» به عبارت دیگر ولی دارای اختیارات تامه برای انجام همه گونه معامله برای مولی علیه خود (کسی که تحت ولایت اوست) می‌باشد اعم از آنکه مال منقول باشد یا غیر منقول. مگر آنکه اموال صغیر را حیف و میل نماید که دراین حالت برابر ماده 1184 اقدام می‌شود. ماده 1184 در مقام بیان موانع اعمال ولایت و تعیین تکلیف در این رابطه مقرر داشته است که: «هرگاه ولی قهری طفل رعایت غبطه صغیر را ننماید و مرتکب اقدامی شود که موجب ضرر مولی علیه گردد به تقاضای یکی از اقارب وی و یا به درخواست رئیس حوزه قضایی، پس از اثبات، دادگاه ولی مذکور را عزل و از تصرف در اموال صغیر منع و برای اداره امور مالی طفل فرد صالحی را به عنوان قیم تعیین می‌نماید. همچنین اگر ولی قهری به واسطه کبر سن و یا بیماری و امثال آن قادر به اداره اموال مولی علیه نباشد و شخصی را هم برای این امر تعیین ننماید، طبق مقررات این ماده فردی به عنوان امین به ولی قهری منضم می‌گردد.»

در همین رابطه حضرت آیت الله سید علی خامنه‌ای (رهبر معظم انقلاب) در پاسخ این سئوال که «آیا عدالت در ولایت بر طفل شرط است؟ واگر ولی طفل فاسق باشد وخوف فساد طفل یاازبین رفتن اموال او وجود داشته باشد، حاکم چه وظیفه‌ای دارد؟» اعلام فرموده‌اند: «عدالت، شرط ولایت پدر وجد پدری بر طفل نیست، ولی اگر برای حاکم هرچند با قرائن حالیه ثابت شود که پدر یا جد پدری باعث ضرر برای طفل خواهند شد، باید آنان را عزل نموده و از تصرف در اموال طفل منع کند.» [2] ماده 1185 همان قانون مقرر می‌دارد: «هرگاه ولی قهری طفل محجور شود مدعیالعموم مکلف است مطابق مقررات راجعه به تعیین قیم، قیمی برای طفل معین کند.» ماده 1187 بیان می‌کند که: «هرگاه ولی قهری منحصر، بواسطه غیبت یا حبس یا به هر علتی نتواند به امور مولی علیه رسیدگی کند و کسی را هم از طرف خود معین نکرده باشد، حاکم یک نفر امین به پیشنهاد مدعیالعموم برای تصدی و اداره اموال مولی علیه و سایر امور راجعه به او موقتاً معین خواهد کرد.» ولی منحصر یعنی اینکه فقط پدر و جد پدری زنده بوده و یا دارای شرایط قانونی باشند.

ماده 1188 اعلام می‌دارد: «هر یک از پدر وجد پدری بعد از وفات دیگری می‌تواند برای اولاد خود که تحت ولایت او می‌باشند وصی معین کند تا بعد از فوت خود در نگهداری و تربیت آن‌ها مواظبت کرده و اموال آن‌ها را اداره نماید.» و ماده 1189 مقرر داشته است: «هیچ یک از پدر و جد پدری نمی‌تواند با حیات دیگری برای مولی علیه خود وصی معین کند.»

قانونگذار در مقام معرفی اولیاء خاص به موجب ماده 1194 همان قانون بیان می‌دارد: «پدر و جد پدری و وصی منصوب از طرف یکی از آنان ولی خاص طفل نامیده می‌شود.»

ماده 1193 بیان می‌کند: «همین که طفل کبیر و رشید شد از تحت ولایت خارج می‌شود و اگر بعداً سفیه یا مجنون شود قیمی برای او معین می‌شود.» فلذا مولی علیه پس از رسیدن به سن بلوغ و رشد از تحت ولایت خارج می‌گردد و همچنین است که اگر پس از رسیدن به سن بلوغ نسبت به اخذ حکم رشد از مرجع قضایی اقدام نماید که در این حالت نیز از تحت ولایت خارج می‌گردد، بعبارت دیگر به مجرد آنکه فرزند صغیر بالغ گردد از تحت ولایت پدر وجد پدری خارج می‌شود و میتواند معامله نماید مشروط بر اینکه رشد او احراز شده باشد و یا در صورت رسیدن به سن 18 سال تمام شمسی رشد او نیز مفروض خواهد بود و حق انجام معامله را خواهد داشت مگر اینکه حجر (جنون وسفه) او محرز گردد.

قیم در لغت به معنای راست و معتدل است و در اصطلاح حقوقی، قیم نماینده قانونی محجور است که از طرف مقامات صلاحیتدار قضایی در صورت نبودن ولی قهری و وصی منصوب از طرف ایشان برای اداره امور مالی محجورین تعیین می‌شود.

ماده 1218 قانون مدنی اعلام داشته است که: «برای اشخاص ذیل نصب قیم می‌شود:

1- برای صغاری که ولی خاص ندارند. (یعنی برای اشخاصی که به سن بلوغ نرسیده‌اند و دارای پدر و جد پدری و وصی منصوب نیستند می‌بایست قیم تعیین شود.)

2- برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند. (یعنی برای کسانی که مجنون و یا سفیه هستند و این حالت از کودکی در این‌ها وجود داشته و حالیه به سن بلوغ رسیده‌اند ولیکن هیچ یک از پدر وجد پدری و وصی منصوب از طرف ایشان وجود نداشته باشد که در این حالت هم برای این افراد قیم تعیین می‌شود.)

3- برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها نباشد. (یعنی مجانین و اشخاص غیر رشیدی که بدواً سالم بوده‌اند و در حالت سلامت عقلی کبیر و رشید شده‌اند ولیکن بعدها این عوارض بر ایشان عارض گردیده بطور مثال فرد بالغی که تصادف نموده و مجنون شده است که برای این افراد نیز قیم تعیین می‌شود.)

برابر ماده 1224 قانون مدنی: «حفظ و نظارت در اموال صغار و مجانین و اشخاص غیر رشید، مادام که برای آن‌ها قیم معین نشده به عهده مدعیالعموم خواهد بود....» و مطابق ماده 1227 همان قانون: «فقط کسی را محاکم و ادارات و دفاتر اسناد رسمی به قیمومت خواهند شناخت که نصب او مطابق قانون توسط دادگاه به عمل آمده باشد.»

قیم توسط دادگاه تعیین و در همین رابطه قیمنامه صادر می‌شود و چه بسا دادگاه بیش از یک نفر را بعنوان قیم تعیین کند و در صورتیکه قیم بیش از یک نفر باشد اگر در قیمنامه تصریح نشده باشد که هر یک از قیم‌ها می‌توانند منفرداً معامله نمایند، اصل بر اشتراک بوده فلذا در هنگام تنظیم قرارداد و تنظیم سند هر دو قیم بایستی حاضر باشند.

ماده 1241 قانون مدنی مقررداشته است که: «قیم نمی‌تواند اموال غیر منقول مولی علیه را بفروشد..... مگر با لحاظ غبطه مولی علیه و تصویب مدعیالعموم....» و در همین رابطه ماده 83 قانون امور حسبی نیز بیان می‌دارد که: «اموال غیر منقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه او و تصویب دادستان.» همانطوری که قوانین مذکور صراحت دارند قیم نمی‌تواند اموال غیر منقول مولی علیه را مورد معامله قراردهد مگر آنکه مصلحت محجور را در نظر گرفته و این امر مورد تایید دادستان (اداره سرپرستی ) باشد. کما اینکه در مقام تنظیم اسناد نیز ماده 22 آیین نامه سردفتران اسناد رسمی مصوب 1317 مقرر داشته است: «تنظیم‌ و ثبت‌ معاملاتی‌ که‌ از طرف‌ قیمین‌ صغار و محجورین‌ نسبت‌ به‌ اموال‌ آنها در دفاتر واقع‌ می‌شود، بدون‌ اجازة‌ کتبی‌ مدعی‌العموم‌ محل ‌ممنوع‌ است‌ و به‌ اوراق‌ قیم‌نامة‌ عادی‌ در دفاتر اسناد رسمی‌ نباید ترتیب‌ اثر داده‌ شود.» فلذا در معاملاتی که مقرر است قیم نسبت به انعقاد معامله اقدام نماید، ضروری است تنظیم هرگونه قرارداد بیعی منوط به ارائه مجوز از اداره سرپرستی گردد.

در خاتمه لازم به ذکر است که برابر ماده 1240 قانون مدنی: «قیم نمی‌تواند به سمت قیمومت از طرف مولی علیه با خود معامله کند، اعم از اینکه مال مولی علیه را به خود منتقل کند یا مال خود را به او انتقال دهد.» پس در نتیجه بر خلاف ولی که می‌تواند با مولی علیه خود معامله نماید قیم دارای چنین حقی نمی‌باشد.

مطابق ماده 1242 قانون مدنی: «قیم نمی‌تواند دعوی مربوط به مولی علیه را به صلح خاتمه دهد مگر با تصویب مدعیالعموم.» و برابر ماده 313 قانون امور حسبی: «در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند، حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را مابین خود تقسیم کنند، لیکن اگر مابین آن‌ها محجور یا غائب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل می‌آید.»

گاهی اوقات و بنا به دلایلی خاص دادگاه برای قیم، ناظرنیز تعیین کرده و مراتب را در قیمنامه درج می‌کند. ناظر ممکن است ناظر اطلاعی باشد یا استصوابی.

ناظر اطلاعی ناظری است که قیم می‌بایست کلیه اقدامات خود را به اطلاع وی برساند و طبعاً وی می‌تواند اطلاعات خود را به اداره سرپرستی منتقل نماید و علیالاصول ضرورتی به حضور وی و تایید معاملاتی که قیم می‌کند نیست.

ناظر استصوابی ناظری است که قیم می‌بایست کلیه اقدامات خود را به تصویب وی برساند و تا زمانی که اقدامات قیم به تصویب ناظر استصوابی نرسیده باشد، عمل حقوقی انجام یافته دارای نفوذ و اعتبار قانونی نمی‌باشد.

توصیه می‌شود در معاملاتی که در قیمنامه ناظر اعم از اطلاعی و استصوابی تعیین شده است تنظیم هرگونه قراردادی را منوط به حضور و امضاء قیم و تمامی ناظران بنمائید.

آقای / خانم................ شماره شناسنامه .................... فرزند ...................... حسب ارجاع دادسرای عمومی اداره سرپرستی تهران از طرف دادگاه مدنی خاص به موجب دادنامه شماره................. به نظارت استصوابی / اطلاعی/سرپرستی صغیر/صغار/محجور آقای/ خانم ................. به اسامی زیر منصوب شدهاید که با رعایت صرفه و صلاح در امور مربوط به آنها / او مداخله نمایند بنابراین به وظیفه سرپرستی عمل نموده و تا زمان تصدی همه ساله صورتحساب مربوطه را به دفتر امور سرپرستی تسلیم نمایید ضمنا به منظور آگاهی توجه شما را به مندرجات پشت این برگه که قسمتی از مواد مربوط به امور قیمومت است جلب می‌نماید.

هرگونه نقل و انتقال عین یا منافع اموال منقول و سهام شرکتها و اوراق بهادار و برداشت از ذخایر بانکی و اختصاصی منوط به اجازه کتبی اداره امور سرپرستی دادگستری تهران می‌باشند. ضمنا دریافت حقوق و مستمری توسط قیم بلامانع است.

از طرف رئیس اداره امور سرپرستی دادگستری تهران

ماده 1253 قانون مدنی مقرر داشته است: «پس از زوال سببی که موجب تعیین قیم شده قیمومت مرتفع می‌شود.»

حکم حجر: حکمی است که به موجب آن دادگاه رسیدگی کننده احراز نموده، فرد محجور است و برای وی قیم تعیین خواهد نمود. در همین ارتباط ماده 72 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 مقرر داشته است: «در محاکم دادگستری در هر موردی که رای به حجر اشخاص می‌دهند باید مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.»

حکم رفع حجر: حکمی است فرد با مراجعه به دادگاه صادرکننده رای ادعا می‌نماید که از حالت حجر خارج شده و در کمال صحت و سلامت عقل بوده و رشید می‌باشد که در این صورت دادگاه رسیدگی کننده پس از انجام تشریفات قانونی و احتمالاً کسب نظریه پزشکی قانونی و پس از احراز سلامت متقاضی، حکم به رفع حجر صادر و از آن تاریخ رابطه قیمومت قطع گردیده و شخص می‌تواند اصالتاً در اموال خود دخل و تصرف نماید.

حضانت نگهداری و تربیت طفل است که جزء حقوق و وظایف ذاتی والدین می‌باشد، حضانت با قیمومت و ولایت ارتباطی ندارد فلذا ممکن است فرزندی دارای پدر و مادر و پدر بزرگ پدری باشد و به هر دلیلی پدرش فوت نماید که در این حالت ولایت قهری این طفل به پدر بزرگ می‌رسد ولی حضانت یعنی حق نگهداری و تربیت و پرورش این طفل با مادر اوست و حائز اهمیت آنکه با داشتن حضانت فرزند نمی‌توان نسبت به معامله برای طفل اقدام نمود و در این رابطه فقط ولی خاص و در صورت فقدان ایشان قیم می‌تواند نسبت به اداره امورمالی طفل اقدام نماید.

یکی دیگر از شرایط اساسی صحت معامله در خصوص «مورد معامله» است نظر به اینکه در مباحث بعدی در این خصوص بررسی بیشتری خواهیم کرد در اینجا فقط کافی است که بدانیم ماده 214 قانون مدنی مقررداشته «مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آنرا می‌کنند.» او ماده 215 همان قانون بیان می‌کند: «مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.» و ماده 216 نیز مقرر نموده است که: «مورد معامله باید مبهم نباشد، مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.» اساساً چیزی می‌تواند مورد معامله قرار بگیرد که 1- مالیت داشته باشد یعنی بتواند مورد داد و ستد قرار گیرد و در بازار تجارت ارزش معاوضه داشته باشد.2- متضمن منفعت عقلایی باشد ولو آنکه منفعت آن ناچیز باشد و خواه متعهدله بتواند از آن منتفع شود و یا نتواند از آن بهره‌ای ببرد و چیزی که هیچگونه نفع مادی و اخلاقی و اجتماعی ندارد نمی‌تواند مورد معامله قرار گیرد، زیرا مقدار ارزش معاوضه هر چیزی متناسب با ارزش استعمال و منافع عقلایی آن چیز می‌باشد. 3- منفعت آن مشروع باشد با توجه به این که «الممنوع شرعاً کالممنوع عقلاً» هر چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است معامله آن نیز باطل است. 4- تسلیم آن مقدور باشد والا فایده‌ای در عقد نبوده و باطل محسوب می‌گردد مگر آنکه علیرغم ناتوانی متعهد در تسلیم، متعهدله خود قادر به تسلم مال باشد.
5- مبهم نباشد مگر در مواردی که علم اجمالی به آن کافی است. مورد معامله باید نزد طرفین معلوم باشد و کافی نیست که یکی از متعاملین آنرا بداند و دیگری به آن جاهل باشد زیرا معامله مزبور غرری و معاملات غرری باطل هستند. 6- مورد معامله بایستی معین باشد و در صورتی که مورد معامله مردد باشد آن معامله باطل و از درجه اعتبار ساقط می‌باشد. 7- در صورتی که مورد معامله مال باشد قابل انتقال بوده و هرگاه مورد معامله قابلیت انتقال را نداشته باشد تعهد لغو و عمل غیر عقلایی خواهد بود. 8- اگر مورد معامله عین معین است در هنگام معامله موجود باشد. این شرط ویژه عقود تملیکی است، زیرا مال موجود می‌تواند مورد تملیک قرار گیرد ولیکن اگر مورد معامله جزء عقود عهدی باشد می‌تواند مورد معامله پس از عقد نیز ایجاد شود. 9- مورد معامله می‌بایست معلوم باشد.

جهت همان انگیزه و هدفی است که هریک از طرفین از انجام معامله دارند، ماده 217 قانون مدنی مقرر داشته است: «در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد والا معامله باطل است.» بعبارت دیگر در عقد بیع لازم نیست جهت قید گردد ولی اگر قید شد باید هدف و انگیزه و جهت مشروع و قانونی باشد ولیکن بطور مثال در صورتیکه شخصی محلی راجهت دایر نمودن مرکز فساد بخرد و این جهت را در قرارداد تصریح نماید عقد باطل است ولیکن در عقد اجاره نوع استفاده‌ای که قرار است از مورد اجاره بشود حتماً در قرارداد تصریح می‌گردد و بدیهی است که نوع استفاده و شغل مورد نظر می‌بایست مشروع و قانونی باشد والا اجاره باطل می‌باشد بطور مثال اجاره کردن محل برای عرضه آلات و ادوات قمار.

ماده 218 قانون مدنی بیان می‌کند: «هرگاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین بطور صوری انجام شده آن معامله باطل است.» هر معامله‌ای که بطور صوری انجام شده باشد باطل است چرا که طرفین قصد انجام معامله را نداشته و در نتیجه معامله به لحاظ فقدان قصد باطل است. معالوصف قانون مذکور وضعیت معامله‌ای که فرد به قصد فرار از دین و بطور واقعی معامله می‌کند را معلوم نکرده در این ارتباط ماده 4 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1377 مقرر داشته است: «هر کس به قصد فرار از دین و تعهدات مالی موضوع اسناد لازمالاجرا و کلیه محکومیت‌های مالی، مال خود را به دیگری انتقال دهد به نحوی که باقیمانده اموالش برای پرداخت بدهی او کافی نباشد عمل او جرم تلقی و مرتکب از چهار ماه تا دو سال حبس تعزیری محکوم خواهد شد و در صورتی که انتقال گیرنده نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد شریک جرم محسوب می‌گردد و در اینصورت اگر مال در ملکیت انتقال گیرنده باشد عین آن و در غیر اینصورت قیمت یا مثل آن از اموال انتقال گیرنده بابت تأدیه دین استیفا خواهد شد.» از توجه به مفهوم موافق و مخالف این قانون چند نکته قابل استنباط است، اول آنکه عمل فروشنده زمانی جرم تلقی می‌گردد که اولاً- درخصوص مطالبات موضوع اسنادرسمی، اجرائیه صادر شده و در خصوص مطالبات ناشی از سایر اسناد، حکم محکومیت از سوی مراجع قضایی صادر شده باشد و در نتیجه مجرای اعمال این قانون واگذاری مال از سوی بدهکار پس از صدور حکم از مراجع قضایی و یا صدور اجرائیه از سوی مراجع ثبتی است . ثانیاً- قصد معامل فروش مال برای فرار از دین باشد و لذا بطور مثال اگر بدهکار مال خود را فروخته و بهای آن را به یکی از طلبکاران خود داده باشد مرتکب بزهی نشده است. ثالثاً- می‌بایست مانده اموال بدهکار کفاف پرداخت دیون او را ننماید. دوم آنکه قانونگذار وضعیت معامله‌ای که خریدار آن نیز عالم به قضایا باشد را باطل اعلام نموده و حتی خریدار را به عنوان شریک در جرم معرفی و قابل مجازات دانسته و مسئول جبران خسارات طلبکار تلقی نموده است ولیکن وضعیت معامله‌ای که بطور واقعی و به قصد فرار از دین محقق گردیده و خریدار این معامله نیز آگاه بر قصد و نیت فروشنده نبوده کماکان نامعلوم می‌باشد که البته با عنایت به اصل صحت معاملات و فقدان هرگونه نص قانونی بنظر می‌رسد که چنین معاملاتی صحیح تلقی گردند و موجبی برای بطلان آنها وجود نداشته باشد.

در فروردین ماه سال 1386 در نشست قضایی دادگستری آستانه اشرفیه سئوال مرتبطی اقامه که نظریات ابرازی اکثریت و اقلیت قضات حاضر و نیز نظریه کمیسیون مربوطه متشکل از قضات عالی رتبه دیوان عالی کشور احراز دارند اختلاف نظر یادشده بوده معالوصف ضمن درج عین نشست قضایی مذکور توجه شما را به نظریه اداره حقوقی و نیز متن سه فقره آراء صادره قضایی که مبین برخی از شرایط ابطال معامله به قصد فرار از دین می‌باشد معطوف می‌نماید:

سئوال ـ با استناد به ماده 218 قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را به نام یکی از فرزندانش کند در این حالت که معامله به صورت واقعی است و صوری نمی‌باشد وضعیت این معامله چگونه است؟ آیا این معامله صحیح است؟ ضمانت اجرای این معامله به چه صورت است؟[3]

نظر اکثریت ـ قانونگذار در سال 1307 معامله به قصد فرار از دین را مطلقاً باطل کرد. شورای نگهبان در سال 1361 معامله به قصد فرار از دین را نافذ اعلام کرد. در سال 1370 شورای نگهبان عبارت مطلق را حذف و بیان کرد: «معامله با قصد فرار از دین و به صورت صوری باطل است.» مواد 218 مکرر قانون مدنی به استناد ماده 4 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب سال 1377 ضمانت اجرای این گونه معاملات را چه به صورت صوری و چه به قصد فرار از دین غیر صحیح دانسته و به استناد ماده 4 قانون مارالذکر اموال را از منتقلالیه گرفته و به صاحب اموال رد می‌کند. در نتیجه معامله چه با قصد فرار و چه به صورت صوری باشد، قانونگذار به استناد ماده 4 قانون مارالذکر اینگونه معاملات را غیر صحیح دانسته است و اموال را از منتقلالیه گرفته و به صاحب اموال می‌دهد.

نظر اقلیت ـ معامله در صورتی باطل است که یکی از ارکان عقد وجود نداشته باشد و در معامله صوری چون قصد وجود ندارد طبق ماده 190 قانون مدنی باطل است ولی معامله به قصد فرار از دین صحیح است چون قصد معامله کردن هست و واقعاً معامله بین متعاملین انجام گرفته و به صورت واقعی بوده پس معامله صحیح است.

نظر کمیسیون نشست قضایی (4) مدنی: مطابق ماده 218 قانون مدنی هرگاه معلوم شود معامله به قصد فرار از دین واقع شده، نافذ نیست. این ماده تحت عنوان جهت معامله ذکر شده است، زیرا معامله به قصد فرار از دین به این جهت منظور شده که بایع برای رسیدن به این مقصود معامله را انجام داده است. اگرچه این قصد به خودی خود موجب عدم نفوذ معامله نمی‌شود، لیکن چون معامله با تضییع حق طلبکار ملازمه دارد، نافذ نیست. هرگاه طلبکار معامله را تجویز کند، اشکال مرتفع می‌شود. برعکس در صورتی که طلبکار قصد بایع را فرار از دین بداند می‌تواند ابطال معامله را درخواست کند و دادگاه در صورتی که علم پیدا کند که معامله ساده نبوده و بدهکار قصد فرار از دین را داشته است حکم به بطلان معامله می‌دهد.

نظریه ۲۴۳۷/۷ - ۳۱/۵/۱۳۷۷ اداره حقوقی دادگستری [4]

با احراز سه مطلب: الف - وجود دین ب - صوری بودن معامله ج – قصد فرار از پرداخت دین دادگاه می‌تواند به استناد ماده (۲۱۸ اصلاحی) قانون مدنی حکم بر بطلان معامله صادر نماید. بنابراین دادگاه باید صوری بودن معامله و انجام معامله با قصد فرار از دین را احراز نموده و دین نیز باید بر اساس اسناد مثبته یا احکام معتبر ثابت شود و ضرورتاً دعوی ابطال معامله به طرفیت فروشنده و خریدار هر دو اقامه گردد. چنانچه ثابت شود که معامله به واقع و با در نظرگرفتن تمام شرایط صورت گرفته است از شمول ماده (۲۱۸ ) قانون مدنی خارج خواهد بود.

رای- تاریخ ابلاغ اجرائیه به مدیون پس از تاریخ قرارداد می‌باشد ولذا معامله به قصد فرار از دین محقق نیست [5]

بتاریخ: 24/8/84 شماره دادنامه: 683-684 کلاسه پرونده: 84/365-364

مرجع رسیدگی شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی دادگاه- در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای محمد... و خانم کبری.. از دادنامه شماره 356 مورخ 25/3/84 شعبه 1126 دادگاه عمومی جزایی تهران که در تأیید دادنامه غیابی شماره
1653 – 24/11/83 همان دادگاه صادر شده است، نظر به اینکه دراین مرحله دادگاه برای رسیدگی تجدیدنظر خواهی مبادرت به استعلام تاریخ ابلاغ اجرائیه به مدیون از اداره اجرای اسناد رسمی کرده و حسب اعلام ادارۀ پنجم اجرای اسناد رسمی مشخص می‌شود که اجرائیه در تاریخ 20/10/82 به آقای محمد... ابلاغ شده است که با توجه به این که وی در تاریخ 15/10/82 قرارداد اجاره را به نام مادر خود خانم کبری... تنظیم کرده بوده لذا بزه معامله به قصد فرار از پرداخت دین به علت عدم اطلاع تجدیدنظرخواهان‌های مزبور از مطالبه مهریه توسط خانم مریم... در تاریخ معامله یعنی 15/10/82 محقق نمی‌باشد بنا به مراتب به استناد شق 4 بند ب ماده 257 قانون آیین دادرسی در امور کیفری ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد بند الف ماده 177 قانون مزبور و اصل سی و هفتم قانون اساسی، حکم به برائت آقای محمد... و خانم کبری... صادر می‌شود و در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم مریم... از دادنامۀ مزبور از حیث (رد مال) با توجه به نقض دادنامه و صدور حکم بر برائت متهمان اعتراض مشارالیها نیز غیر وارد تشخیص و حکم به رد تجدیدنظرخواهی صادر می‌شود. این رای قطعی است.

رئیس شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - حسین ساکی مستشار دادگاه - احمد متولی

رای - مسکن از مستثنیات دین است و معلوم نیست که برای استیفاء طلب قابل توقیف و فروش باشد - شرط دیگر تحقق جرم انتقال به قصد فراز از اداء دین این است که بقیه اموال انتقال دهنده کفاف پرداخت دین را نکند. [6]

بتاریخ: 23/11/82 شماره دادنامه: 1107 کلاسه پرونده: 82/15/411

مرجع رسیدگی شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رای دادگاه ـ در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای حمید رضا.... به وکالت از حمید.... از دادنامه شماره 30/10/81-1908 صادره از شعبه 12 دادگاه عمومی شهر ری که به موجب آن شکایت نامبرده از آقای علی اکبر.... و خانم گلناز.... مبنی بر انجام معامله به قصد فرار از دین به ترتیب منجر به قرار منع تعقیب و حکم برائت شده است ـ در مورد قرار منع تعقیب با توجه به بند الف ماده 177 قانون آئین دادرسی کیفری صدور قرار منع تعقیب مختص موردی است که عمل انتسابی به متهم جرم نباشد (مبتدای جمله دو قسمت است (الف) اتهامی متوجه متهم نباشد؛ ب) عمل انتسابی جرم نباشد. خبر جمله هم دو قسمت است: الف ) دادگاه رای برائت صادر می‌کند؛
ب) دادگاه قرار منع تعقیب صادر می‌کند. در حالیکه طبق ماده 4 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1377 عمل انتسابی جرم است کما اینکه دادگاه در مورد متهم ردیف به علت فقد دلیل کافی حکم برائت صادر کرده است. بنابراین دادگاه قرار منع تعقیب را نقض و پرونده را جهت صدور حکم در ماهیت به دادگاه نخستین اعاده می‌کند ـ در مورد حکم برائت: به نظر دادگاه تجدیدنظرخواهی وارد است زیرا اولاً: دلیلی بر اطلاع انتقال گیرنده از قصد انتقال دهنده وجود ندارد ثانیاً: با فرض اطلاع اساساً طبق ماده 524 قانون آئین دادرسی مدنی مسکن از مستثنیات دین است و معلوم نیست که برای استیفاء طلب قابل توقیف و فروش باشد ثالثاً: شرط دیگر تحقق جرم انتقال به قصد فراز از اداء دین این است که بقیه اموال انتقال دهنده کفاف پرداخت دین را نکند و با توجه به مبلغ چک که یک میلیون و چهارصد و اندی تومان است معلوم نیست که بقیه اموال مدیون کفاف پرداخت مبلغ مذکور را نکند. بنابراین دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی این قسمت از رای را تائید می‌کند این رای قطعی است.

رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ یوسفزاده

رای ـ مهریه تقسیط گردیده است و دعوی ابطال معامله به قصد فرار از دین مردود اعلام میشود[7]

بتاریخ: 30/11/86 شماره دادنامه:1674 کلاسه پرونده:86/12/1384

مرجع رسیدگی شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رای دادگاه- تجدیدنظرخواهی آقایان علیرضا و داود... بطرفیت خوانده خانم فرحناز... نسبت به دادنامه شماره639 مورخ 31/5/86 صادره از شعبه 117 دادگاه عمومی حقوقی تهران بوده به موجب دادنامه اصداری یاد شده دعوی خواهان بدوی خانم فرحناز... به طرفیت آنان بخواسته ابطال قرارداد عادی مورخ 10/2/84 فیمابین در مورد پلاک ثبتی شماره 627/6720 ثبت منطقه شمال شرق تهران و همچنین ابطال سند رسمی وکالتنامه شماره 24808-28/10/84 دفتر خانه 409 تهران بلحاظ معامله به قصد فرار از دین مورد پذیرش قرار گرفته و حکم به بطلان سند عادی تنظیمی مورخ 10/2/84 یاد شده و همچنین وکالتنامه شماره 24808-28/10/84 صادر گردیده اینک با توجه به جامع اوراق و محتویات و مستندات مذکور در پرونده دادگاه اعتراض تجدیدنظرخواهان‌ها را موجه تشخیص می‌دهد زیرا اولاً: به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که تا زمانی که ملک قانوناً در دفتر املاک به نام کسی ثبت نگردیده دولت آن را مالک قانونی نمی‌شناسد، فلذا با تنظیم سند عادی و همچنین اعطای وکالت از جانب مالک قانونی به خوانده ردیف دوم تا زمانی که ملک قانوناً منتقل نگردد عقد بیع به طور کامل محقق نشده است ثانیاً: بر اساس دادنامه شماره 33- 22/1/85 شعبه 284 محاکم عمومی تهران و دادنامه شماره 809-28/6/86 شعبه 32 محاکم تجدیدنظر استان تهران تجدیدنظرخواه آقای داود... محکوم به پرداخت مهریه مافیالقباله تجدیدنظرخوانده به تعداد 514 عدد سکه بهار آزادی گردیده که می‌بایست تعداد 5 سکه را نقداً و الباقی را تا استهلاک کامل محکوم به تعداد 5/1 سکه بهار آزادی ماهیانه پرداخت نماید و مشارالیها به طرق مقتضی می‌تواند در صورت استنکاف محکوم علیه نسبت به وصول آن اقدام نماید علیهذا چون اثر قرارداد عادی فقط نسبت به طرفین و قائم مقام آنهاست و به تجویز ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه به استناد بند 10 ماده 89 قانون آئین دادرسی مدنی بلحاظ ذینفع نبودن خواهان قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد رای صادر قطعی است.

رئیس شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران ـ رسول دوبحری

1. استفتائات قضایی (حقوق مدنی) جلد دوم، آیتالله یوسف صانعی، نشر میزان، چاپ اول، ص 157.

1. وب سایت نسیم رضوان.

1. مجموعه نشستهای قضایی، مسائل قانون مدنی، معاونت آموزش قوه قضاییه، ص 55.

1. وب سایت، پایگاه اطلاعات قوانین و مقررات کشور.

2. بانک اطلاعات آرای دادگاهها و نظریات مشورتی، علی مکرم.

1. بانک اطلاعات آرای دادگاهها و نظریات مشورتی، علی مکرم.