قوانین و مقررات با ساخت و سازهای غیر مجاز

مطلب حاضر از کتاب حقوق مردم در شهرداریها تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

ماده 100 ـ مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام‌عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه‌بوسیلة مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری‌نماید.

تبصره 1 ـ در موارد مذکور فوق  که از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی‌، قلع تاسیسات وبناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یاشروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهائی مرکب از نماینده وزارت‌کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای‌انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام‌می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد، پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون‌مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت‌می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامة‌ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته‌از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون‌بتقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دوماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.

شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به‌قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینة آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض‌از مالک دریافت خواهد نمود.

2- قانون تسری قانون حفظ حریم شهر تهران به سایر شهرستانهای استان تهران

ذیل تبصره 3 ماده 99 قانون شهرداری

 تبصره 1 ـ بمنظور حفاظت از حریم مصوب شهرهای استان تهران‌، شهرداریهای مربوطه‌مکلفند از مقررات تبصره ذیل ماده 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب 17/5/1352استفاده نمایند.

تبصره 2 ـ بمنظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها ونحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت‌مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح‌جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آیین‌نامه احداث بنا در خارج ازمحدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355) نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه‌درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود.

مراجع ذی‌ربط موظفند برای ساختمانهائی که طبق مقررات این قانون و نظر کمیسیون برای آنهاجریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان کارصادر نمایند.

3- تخریب و حاکمیت قانون حفظ حریم شهر تهران

تخریب مصدر باب تفعیل از ریشه خَرب به معنی ویران کردن و تباه کردن است. پاره‌ای از حقوقدانان تخریب را منصرف به اموال غیرمنقول می‌دانند ولی به نظر می‌رسد این اصطلاح دارای معنای عام است و اموال منقول را نیز در بر می‌گیرد. مطابق ماده 677 قانون مجازات اسلامی تخریب، جرم محسوب می‌شود حقوقدانان در تعریف این جرم گفته اند: تخریب عبارت است از لطمه زدن عمدی به طور کلی یا جزیی نسبت به مال یا شیء متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی به طرق مذکور در قانون به سخن کوتاه تخریب عبارت است از ایراد صدمه مادی که منتهی به نقصان یا از بین رفتن مال یا شیء تعلق به غیر گردد.

علی الاصول هیچ‌کس حق تخریب مال متعلق به دیگری را ندارد ولی قانون شهرداری در چندین مورد به مأمورین شهرداری اجازه تخریب را داده است. مورد اول مربوط به رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته است که این رفع بدون تخریب امکان‌پذیر نیست. در این گونه موارد شهرداری پس از کسب نظر مأمور فنی خود به مالکین اماکن اعلام می‌نماید ظرف مدت معینی نسبت به رفع خطر اقدام نمایند و اگر دستور شهرداری در مدت قمرر اجراء نشود، شهرداری رأساً اقدام به رفع خطر می‌نماید. مورد دوم مربوط به تخریب یا اصلاح سقف بازارها و دالانهای عمومی و خصوصی و ساختمانهایی است که مخل صحت عمومی تشخیص داده می‌شود. در این صورت شهرداری پس از موافقت نظر شورای اسلامی شهر و جلب نظر بهداشت محل و رعایت قانون نوسازی اقدام لازم را صورت می‌دهد. مورد بعد که مقصود ما در این بحث است، مربوط به تخریب ساختمانهایی است که بدون پروانه ایجاد می‌شوند.

همه شهرداریهای سراسر کشور از چنین اختیاری بهره‌مند نیستند. شهر تهران به عنوان مرکز و پایتخت کشور که مراکز مهم اداری- سیاسی کشور را در خود جای داده است از دهه چهل مورد هجوم سیل‌آسای روستائیان و ساکنین سایر شهرها قرار گرفت. قانونگذار برای جلوگیری از گسترش بی‌رویه این شهر ناچار شد قانون خاصی را در مورد نحوه گسترش شهر تهران تصویب نماید. در این قانون به صراحت به مأمورین شهرداری اجازه داده شد، نسبت به تخریب ساختمانهایی که بدون پروانه احداث می‌شوند، اقدام نماید. تبصره 2 ماده 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب 1352 در این رابطه بیان می‌داشت: «شهرداری تهران مکلف است ابنیه و تأسساتی را که بدون پروانه ساختمان و رعایت مفاد این ماده در خارج از محدوده خدمات شهری فعلی تهران احداث گردد جلوگیری و تخریب نماید» با توجه به تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری که رسیدگی به تخلفات ساختمانی را بر عهده مرجع خاصی قرار می‌داد، این بحث به صورت جدید مطرح گردید که آیا قانون مؤخر تبصره ماده 2 قانون مذکور را نسخ ضمنی کرده است یا خیر؟

با عنایت به این‌که از نظر اصولی عام مؤخر ناسخ خاص مقدم نیست، و این عقیده مبتنی بر جمع مواد و اجتناب از نسخ و رفع آنها است لذا هر دو حکم در محدوده خود قابلیت اجرایی داشت، البته در تبصره فوق به ابنیه احداثی در خارج از محدوده فعلی شهر تهران اشاره شده بود و مناطقی که آن زمان (1/12/1352)، خارج از محدوده بودند به مرور به محدوده شهری داخل شدند و مدت زمان محدوده 25 ساله شهر تهران نیز منقضی گردید بنابراین، این تبصره عملاً قدرت اجرایی خود را از دست داد در تاریخ 1/12/1372 قانون الحاق یک بند و 3 تبصره به عنوان بند 3 به ماده 99 قانون شهرداریها به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، و مطابق این قانون حق تخریب شهرداری به استناد تبصره 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران احیاء شد. تبصره 1 بند 3 ماده واحده مذکور برای حفظ حریم شهرهای استان تهران اعلام داشت «به منظور حفاظت از حریم مصوب شهرهای استان تهران شهرداریهای مربوط مکلفند از مقررات تبصره ذیل ماده 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب 17/5/1352 استفاده نمایند».

بنابراین به موجب این تبصره شهرداریهای تهران- کرج- ورامین- شهریار و سایر شهرهای مربوط مکلف گردیدند، ابنیه غیرمجازی را که در حریم این شهرها ایجاد می‌شوند ویران و تخریب نمایند. در متن تبصره 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران به عبارت «جلوگیری وتخریب» اشاره شده است، از نحوه ترتیب این الفاظ نوعی ترتیب در تکلیف نیز استنباط می‌گردد به این معنی که مأمورین شهرداری مکلفند ابتداء از عملیات ساختمانی جلوگیری نمایند و اگر جلوگیری مؤثر واقع نشد، الزاماً باید بنای احداثی را تخریب نمایند.

نباید فراموش کرد که این تکلیف ناظر بر شهرداریهای شهرهای استان تهران است، بنابراین شهرداریهای سایر شهرهایی که در آینده از تهران منتزع و به استان دیگری ملحق می‌شوند مشمول این تکلیف نخواهند شد. همچنین شهرداریهای مشمول حکم، در داخل محدوده شهری حق تخریب ابنیه غیرمجاز را ندارند. تخریب بنا در این مناطق بدون رأی کمیسیون ماده 100 جرم محسوب می‌شود.

در مورد جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها (اعم از تهران و سایر شهرها) و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و اداره مسکن شهرسازی در استانداری تشکیل می‌شود.

این کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آئین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355) نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل ده اقدام خواهد نمود.

شایع‌ترین مواردی که شهرداریهای سراسر کشور به موجب آن اقدام به تخریب ساختمانهای بدون پروانه می‌کنند، تخریب به موجب آراء کمیسیونهای ماده 100 قانون شهرداری است. در صورتی‌که در احداث ساختمان اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد یا این‌که ذینفع ظرف مدت اعلامی از پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون امتناع نماید، کمیسیون رأی قلع و قمع ساختمان را صادر می‌کند. در صورتی‌که مالک در ظرف مهلت مقرر اقدام به قلع و قمع ساختمان ننماید مأمورین شهرداری رأساً اقدام خواهند نمود.[1]