بیع مال مشاع حقوق کاربردی

بخش دوم ـ بیع مال مشاع

 ماده 350 قانون مدنی بیان داشته است که: «مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی­الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی ذمه باشد.» اجتماع حقوق چند نفر برمال معین را اشاعه گویند ماده 571 قانون مدنی بیان داشته است: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیی ء واحد به نحو اشاعه»، لازم به ذکر می‌داند مبنای شراکت می‌تواند ناشی از اراده و اختیار شرکاء باشد و یا بطور غیر ارادی و بصورت قهری ایجاد شده باشد همانند مشارکت قهری وراث که در پی فوت مورث ایجاد می‌گردد. مطابق ماده 576 قانون مدنی: «طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد بود» و برابر ماده 581 همان قانون: «تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی خواهد بود.» و در همین رابطه ماده 582 مقرر داشته است: «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.» قابل توجه آنکه ماده 586 قانون مدنی مقرر داشته است: «اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی مدت معین نشده باشد، هریک از شرکاء هر وقت بخواهد می‌تواند رجوع کند.» ماده 583 قانون مدنی مقرر داشته است که: «هریک از شرکاء می‌تواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.» و با عنایت به وحدت ملاک از ماده 475 قانون مدنی که مقرر داشته است: «اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک» هر یک از شرکاء می‌تواند قدر­السهم مالکیت خود را به دیگری بفروشد ولی تسلیم مورد معامله به دیگری منوط به اذن سایر شرکاء می‌باشد. به عبارت دیگر تصرفات معنوی در مال مشاع جایز است ولیکن تصرفات مادی و تحویل دادن آن به خریدار منوط به اذن سایر شرکا می‌باشد. البته بر این قاعده کلی، استثنایی وارد است و آن زمانی است که علیرغم مالکیت مشاعی شرکاء تصرفات ایشان در قدر­السهم خودشان مفروزی باشد که بنظر می‌رسد در چنین مواقعی تسلیم حصه متصرفی مفروزی به خریدار نیاز به اذن سایر شرکاء نداشته باشد. و افزون بر آن هر شریک مال مشاعی می‌تواند جزئی از مال خود را به دیگری واگذار نماید. فلذا در زمان بیع جزئی از مبیع، ضروری است خریدار از وضعیت مشاعی بودن یا نبودن مال اطلاع حاصل نماید.

شریک مال مشاعی در صورت بروز اختلاف با سایر شرکاء می‌تواند علیه متصرفین ملک مشاعی دعوی مطالبه اجرت­المثل و یا خلع ید یا وضع ید را مطرح نموده و یا افراز یا تقسیم و فروش آنرا تقاضا نماید. افزون بر آن در صورت تراضی و موافقت شرکاء امکان تقسیم زمانی منافع به نسبت مالکیت شرکاء نیز میسر بوده که اصطلاحاً به آن «مهایات» گویند، بطور مثال اگر دو نفر بالمناصفه مالک یک دستگاه آپارتمان باشند، می‌توانند توافق نمایند که بطور مثال هر یک از ایشان مدت یک سال در آپارتمان مذکور سکونت نمایند.

پیرامون بیع مال مشاعی ذیلاً به دو مورد از آرای صادره از دادگاه­های تجدیدنظر استان تهران اشاره می‌گردد:

@ @ @

رای ـ انتقال مال مشاع مستلزم اذن شریک مشاعی نبوده و لذا در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن شریک نیست - در دادخواست اعاده دادرسی طرح خواسته‌های جدید موجه نیست [1]

بتاریخ: 29/11/84 شماره دادنامه 1653 کلاسه پرونده: 84/25/1538

مرجع رسیدگی شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رای دادگاه ـ در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ابوالفضل نسبت به دادنامه شماره 561 مورخ 30/7/84 صادره از شعبه 5 دادگاه حقوقی شهریار که به موجب آن تجدیدنظر خواه محکوم به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سه دانگ یک قطعه باغ به مساحت 4606/60 متر مربع از پلاک ثبتی 1538 فرعی از 62 اصلی قریه کهنز شهریار پرداخت هزینه دادرسی شده است خلاصه اعتراض تجدیدنظرخواه این است که ملک مشاعی است و در این دعوی خواهان موظف بود شریک دیگر را طرف دعوی قرار دهد به علاوه خواسته الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی شش­دانگ مبیع بود که در جلسه اول تغییر نکرده و دادگاه آنرا به سه دانگ مشاع تبدیل نموده است نظر به اینکه مبیع به حکایت شروط نویس قرارداد سهم مشاع بوده است و تعهدات مربوط به تفکیک و افراز از تعهداتی است که مشروط له آن خواهان بدوی است و صرفنظر کردن از اکتفا به تنظیم سند رسمی مشاعی از حقوق اوست و از این حیث ماهیتاً ایرادی بر رای وارد نمی‌باشد نظر به اینکه در دعوی الزام به تنظیم سند با توجه به اینکه از تصرفات حقوقی است که مستلزم اذن شریک دیگر نیست ملاحظه هر یک در دعوی لزومی ندارد نظر به اینکه پس از اولین جلسه دادرسی دادگاه خواهان را برای ادای توضیحات در جلسه دیگری دعوت کرده است و لزوم ادای توضیح پیرامون خواسته کاشف از مهیا نبودن پرونده جهت رسیدگی ماهوی در اولین جلسه بوده است و در واقع جلسه اول جلساتی است که با ادای توضیحات از خواسته رفع ابهام به عمل آمده است و در همین جلسه خواسته تغییر نموده است دادگاه تجدیدنظر هیچ یک از اعتراضات را وارد نمی‌داند و با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید این رای قطعی است.

رئیس شعبه دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ نجات اله جور ابراهیمیان

مستشار دادگاه سید وجیهه اله فهیمی گیلانی

@ @ @

 رای ـ دعوی تحویل ملک مشاعی علاوه بر فروشنده، مستلزم طرف دعوی قرار دادن سایر مالکین مشاعی نیز می­باشد.[2]

بتاریخ:14/6/86 شماره دادنامه: 806 کلاسه پرونده: 86/15/722

مرجع رسیدگی شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رای دادگاه ـ در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای محمد............. به طرفیت خانم اکرم......... دادنامه شماره 1297مورخ20/10/1384 صادره از شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی کرج که به موجب آن حکم به الزام تجدیدنظرخواه به تحویل مبیع صادر شده است از توجه به اوراق پرونده و مشاهده این دادگاه قبلاً حسب دادنامه شماره 73-28/1/1385 اظهار نظر نموده که شعبه 11 تشخیص دیوانعالی کشور دادنامه صادره از این دادگاه را نقض و مجدداً پرونده به این دادگاه اعاده شده از توجه به اوراق پرونده توجه به نکات ذیل ضروریست اولاً: حسب پاسخ استعلام ثبتی مالک پلاک متنازع فیه شش نفر از جمله تجدیدنظرخواه و تجدیدنظرخوانده می‌باشند بنابراین بنای احداثی در محل به نحو مشاعی فی­مابین کلیه مالکین رسمی ملک می‌باشد ثانیاً: مورد معامله حسب قرارداد عادی مورخ 12/12/83 بدین صورت توصیف شده است (کلیه حق و حقوق نسبت به قدر­السهم از 2 جلد سند مربوط به پلاک ثبتی 7239/155 و 2599/155 )که قاعدتاً سهم مزبور بصورت مشاعی واگذار گردیده است. ثالثاً: تجدیدنظرخواه در طرح دعوی خود صرفاً فروشنده را طرف دعوی قرار داده است که با توجه به مراتب نظر به اینکه پلاک متنازع فیه مشاعی بوده و بجز طرفین پرونده افراد دیگری نیز در محل دارای مالکیت مشاعی می­باشند تحویل ملک به تجدیدنظرخوانده موجب تصرف در حق مشاعی مالکین نیز خواهد شد زیرا تمامی مالکیت مشاعی در ذره ذره مال مشاع مالکیت دارند خصوصاً در پرونده حاضر که نامبردگان نیز طرف دعوی قرار نگرفته شد نتیجتاً دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه قرار رد دعوی خواهان نخستین را صادر و اعلام می‌نماید رای قطعی است.

رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ ادریسیان

مستشاردادگاه ـ حاتم

منبع : برگرفته از کتاب اصول حاکم بر معاملات تالیف جلیل پورسلیم بناب با همکاری اقایان باغبان و اشتیانی .