تغییر کاربری

شماره : 5430/100 - 25/4/1374

سازمان مسکن و شهر سازی استان (کلیه استانها)
موضوع : دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری
ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری ، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش موضوع ماده 14 قانون زمین شهری ، بر حسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشند بشرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات تبلی می گردد در اجرای این دستورالعمل ، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده 5 یا مرجع تصویب طرح هادی مطرح و همراه با نحوهء تأمین خدمات لازم مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت .
در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1359 رعایت گردد .
الف ـ باغات داخل محدوده قانونی :
1 ـ فضای سبز عمومی
باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرحها می تواند تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آیاری بصورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند )با تصویب مراجع مربوطه یه فضای سبز عمومی تبدیل گردند.
2 ـ باغات مسکونی :
باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز می باشند تبدیل به منطقه باغ مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه بشرح زیر هستند :
1ـ3 حداقل تفکیک افراز و تقسیم 2000 متر مربع با بولک ساختمانی 20 درصد و حداکثر سطح اشغال دع درصد .
در صورتیکه مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر بشرح زیر داده میشود :
2 ـ 3 در قطعات 3000 تا 5000 متر مربع اجازه استفاده از تراکم ساختمانی 30 % با حداکثر سطح اشغال 15 % سطح زمین .
3 ـ 3 در قطعات تفکیکی 5000 متر مربع به بالا اجازه استفاده از تراکم ساختمانی 45 % با حداکثر سطح اشغال 15 % سطح زمین .
تبصره 1 : باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از 2000 متر مربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه 1 ـ 3 هستند در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان کمتر از 150 متر مربع باشد حدکثر تا 150 متر مربع سطح اشغال در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین مجاز است .
تبصره 2 : در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه ، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل 4 متر فاصله داشته باشد . این فاصله در مورد ساختمانهای 2 طبقه 8 متر ، 3 طبقه 12 متر و 4 طبقه 14 متر می باشد .احداث ساختمان با بیش از 4 طبقه در مناطق باغ مسکونی مجاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین باید با رعایت کمترین میزان قطع درخت باشد .
تبصره 3 : در آندسته از کاربریها ی خدماتی مانند هتل ، واحدهای تفریحی و ورزشی و فرهنگی که انتفاعی باشند ، رعایت کلیه ضوابط این بند الزامی است لیکن در کاربریهای
که اعتبارات دولت استفاده میشود استفاده از حداکثر 11 درصد سطح ملک و 15 درصد تراکم در زمام حالات بلا مانع است .
تبصره 4 : با استفاده از مزایای تفکیک مربوط به فضات بزرگتر موضوع تبصره 1 ـ3 و 3 ـ 3 هر گونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی قید شود .
3 ـ مسکونی
مالکین منطقه باغ مسکونی که داوطلبانه مایل به واگذاری 70 % از سطح باغات خود بعنوان فضای سبز عمومی با باغ شهری رایگان به شهرداری می توانند با تصویب مراجع مربوطه به جای منطقه باغ مسکونی از انواع منطقه بندیهای مسکونی استفاده کنند بشرط اینکه سطح مجموعه باغاتی که مشترکاً بصورت یکپارچه از این ضوابط استفاده می کنند از 20 هزار متر مربع کمتر نباشد .
سهم خدمات و فضای سبز عمومی حتی المکان بصورت یکپارچه باشد .
ضمن رعایت کامل مفاد مصوبه 14/2/71 شورایعالی شهرسازی و معماری تحت عنوان منطقه بندی مسکونی شهرها ، ضوابط زیر را رعایت نمایند :
1 ـ 4 منطقه تک خانواری ـ با رعایت ضوابط مربوطه
2 ـ 4 منطقه چند خانواری حداقل تفکیک ، افراز و تقسیم 500 متر مربع با تراکم 80 % و با افزایش سطح قطعات به بیش از 1000 متر مربع حداکثر 100 %
3 ـ 4 منطقه آپارتمانی حداقل تفکیک ، افراز و تقسیم 1000 متر مربع با تراکم 100 % و با افزایش سطح قطعات به بیش از 2000 متر مربع حداکثر 120 % .
تبصره 1 : در حالتی که سطح کل باغات بهم پیوسته در یک منطقه شهر کمتر از 20 هزار متر مربع باشد استفاده از ضوابط این بند فقط در صورت رعایت ضوابط منطقه بندی مسکونی همجوار مجاز است .
تبصره 2 : اراضی واگذار شده بر اساس این بند غیر قابل تبدیل به کاربریهای مسکونی و انتفاعی بوده و شهرداری موظف است ظرف مدت 15 ماه آنها را برای استفاده عمومی تبدیل به پارک نموده چگونگی را به سازمان مسکن و شهر سازی اطلاع دهد در صورت عدم تبدیل آنها به پارک در این مدت بلافاصله با تصویب مراجع مربوطه به خدمات عمومی مورد نظر شهرداری اختصاص خواهد یافت .

ب ـ باغات داخل حریم استحفاظی :
حداقل تفکیک 2 هکتار
در هر قطعه باغ احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح زمین 150 متر مزبع در دو طبقه و یک طیقه زیر زمین
در باغات موجود کوچکتر از حد نصاب فوق زیر مجاز می باشد .
کمتر از 2000 متر مربع حداکثر 50 متر مربع
نوع :     تصویب نامه    شماره انتشار :     

تاریخ تصویب :     1374/04/25    تاریخ ابلاغ :     

رأی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری (244)
‌رأی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری (244)
‌نقل از شماره 15876-1378.6.7 روزنامه رسمی
‌شماره هـ 155.76. 1378.4.22
‌تاریخ: 1378.2.25 شماره دادنامه: 48 کلاسه پرونده: 155.76
‌مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
‌شاکی: آقای علی موحدی نژاد
‌موضوع شکایت و خواسته: ابطال دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری به شماره
100.13630 مورخ 1374.9.1
‌مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، شهرداری نقده به منظور موافقت
با تفکیک املاک مشجر 70% از عرصه ملک را به عنوان‌سهم شهرداری مطالبه می‌نماید، و
مستند آن را دستورالعمل صادره از وزارت مسکن و شهرسازی در رابطه با اجرای ماده 14
قانون زمین شهری و‌نهایتاًتصمیم کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و
معماری آذربایجان غربی قرار داده است. توجهاًبه اینکه این چنین مواردی‌درقوانین
مصوب وجود ندارد و از طرفی مغایر با اصل مالکیت و تسلیط می‌باشد، مستنداًبه مواد 11
و 25 از قانون دیوان عدالت اداری و اصل 170 از‌قانون اساسی تقاضای رسیدگی و ابطال
دستورالعمل مورد شکایت را دارد. مدیر کل حقوقی و امورمجلس وزارت مسکن و شهرسازی در
پاسخ به‌شکایت مذکور طی نامه شماره 230.21106 مورخ 1376.11.8 اعلام داشته‌اند،
ماده 14 قانون زمین شهری مصوب 1366 تبدیل و تغییر کاربری،‌ افراز و تقسیم و تفکیک
باغات و اراضی زراعی یا آیش را با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی
بلااشکال دانسته است. قسمت اخیر‌تبصره 2 ماده 2 قانون کاربری اراضی زراعی و باغها
مصوب خرداد ماه 1374 وزارت مسکن و شهرسازی را مکلف نموده تغییر کاربری اراضی زراعی
و‌
باغهای موجود داخل محدوده قانونی شهرها را به حداقل ممکن برساند. وزارت مسکن و
شهرسازی با توجه به مواد فوق طی دستورالعمل شماره100.13630 مورخ 1373.9.1 ضوابط و
مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری و ا فراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی
کشاورزی یا آیش‌موضوع ماده 14 قانون زمین شهری داخل محدوده قانونی شهرها را تعیین
نموده است و به تفکیک مقرر در تبصره ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی‌زراعی و باغها
ضوابط یاد شده به نحوی تعیین گردیده که حتی الامکان در موارد غیر ضرور ازتبدیل و
تغییر کاربری باغها به مسکونی جلوگیری شود، و‌به منظور تأمین موجبات زیست در
شهرها، باغات و فضاهای سبز حفظ‌گردد. در عین حال مالکین باغات هم بتوانند به تناسب
مساحت باغ واحد‌مسکونی منطبق با نیاز خوددر آن احداث نمایند و بقیه مساحت باغ به
صورت باغ یا فضای سبز در مالکیت آنها باقی بماند، بدون اینکه ملکشان را به‌طور
رایگان به شهرداری و یا مرجع دیگری واگذار کنند. قسمت سوم بند الف دستورالعمل فوق
در جهت ارفاق به مالکین باغاتی که باغ آنها در منطقه باغ‌مسکونی قرار دارد تنظیم
شده است. چنین مالکینی به جای اینکه از نصاب تفکیکی بالاو تراکم ساختمانی کم قسمت
دوم بند الف د
ستورالعمل مربوط‌به منطقه باغ مسکونی استفاده نمایند ،‌درصورتی که داوطلبانه مایل
به واگذاری هفتاد درصد از سطح باغ خود به عنوان فضای سبز عمومی یا باغ شهری‌بصورت
رایگان به شهرداری باشند می‌توانند از انواع منطقه بندیهای مسکونی استفاده کنند.
چنانچه مالکی با میل و رضا و داوطلبانه بخواهد از امتیازات‌این بند استفاده نماید،
خق او در استفاده از قسمت 2 بند الف دستور العمل محفوظ است والزاماًتکلیفی به
واگذاری قسمتی از باغ خود به طور رایگان به‌شهرداری نخواهد بود.
‌هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست آیت الله موسوی تبریزی و با
حضور رؤسای شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بررسی و‌انجام مشاوره با اکثریت آراء به
شرح آتی مبادرت به صدوررأی می‌نماید.
[z]رأی هیأت عمومی
‌نظر به اینکه ماده 14 قانون زمین شهری در خصوص تفکیک و افراز اراضی و باغات
براساس ضوابط وزارت مشکن و شهرسازی مفید اعطاء‌اختیاروضع مقرراتی در باب ضرورت
واگذاری بخشی از باغات به صورت رایگان درقبال استفاده از بقیه آن با کاربری مسکونی
نیست، بنا به جهات فوق‌الذکر و عدم انطباق مفاد قسمت سوم بند الف دستورالعمل فوق
الذکر، مستنداًبه قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌شود.
‌رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری - سیدابوالفضل موسوی تبریزی