صفحه اصلی قبول دعاوی امور موکلین پیام های کاربران گالری تصاویر سایت های مرتبط بیوگرافی تماس با ما  
 
کانون های وکلای دادگستری

کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی

کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی

کانون وکلای دادگستری اردبیل

کانون وکلای دادگستری اصفهان

کانون وکلای دادگستری البرز

کانون وکلای دادگستری بوشهر

کانون وکلای دادگستری خراسان

کانون وکلای دادگستری خوزستان

کانون وکلای دادگستری فارس و کهگیلویه و بویراحمد

کانون وکلای دادگستری قزوین

کانون وکلای دادگستری قم

کانون وکلای دادگستری لرستان

کانون وکلای دادگستری مازندران

کانون وکلای دادگستری مرکز

کانون وکلای دادگستری مرکزی

کانون وکلای دادگستری همدان

کانون وکلای دادگستری کردستان

کانون وکلای دادگستری کرمان

کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام

کانون وکلای دادگستری گلستان

کانون وکلای دادگستری گیلان

 
 

ریسک ناشی از تنظیم سند وکالت بلاعزل بجای سند قطعی

ریسک ناشی از تنظیم سند وکالت بلاعزل بجای سند قطعیاهداف توسل به وکالت بلاعزل

مطلب حاضر از کتاب ریسک معاملات املاک با اسناد عادی « مبایعه نامه » تالیف آقای حسین رضوان خواه گل سفیدی «سردفتر اسناد رسمی» با همکاری آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری¬¬- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
http://justice-angel.com

  با تصویب قانون ثبت اسناد در سال ۱۳۱۰ و الزامی شدن ثبت اسناد موضوع مواد ۴۶ و ۴۷ ق. ث. در دفاتر اسناد رسمی اطراف معامله در شهرها و بخش‌های مشمول اجرای مواد مذکور مکلف به انجام این تکلیف قانونی مبنی بر ثبت رسمی معاملات هستند، در صورت تخلف از این مقررات مشمول ضمانت اجرای که در ماده ۴۸ همین قانون مبنی بر عدم مقبولیت و اعتبار قانونی و قضائی و اداری پیش بینی شده است خواهند بود.

اگر چه در مقررات ثبت عمومی که در ابتدای قانون ثبت بطور مفصل و با ذکر کلیه جزئیات، اعم از آگهی و ذکر مواعد و وظایف متقاضییان و اظهار نامه دهندگان و ذکر حقوق و تکالیف آن‌ها و... آمده است که از حوصله این رساله خارج است، اما با همه صعوبت و سنگینی که انجام این مراحل دارد، اما به نظر می‌رسد، پس از طی کلیه مراحل قانونی و اتمام وظایف اداره ثبت و متقاضی در نهایت، به موجب ماده ۲۱ ق. ث. منجر به صدور سند مالکیت می‌شود، و طبق ماده ۲۲ همان قانون، دولت فقط او را مالک ملک می‌شناسد، در نقل و انتقالات بعدی مالک صرفاً حسب تقاضای دفترخانه موظف به تسلیم پاسخ اداره ثبت مربوطه مبنی بر بلامانع بودن نقل و انتقال (از جهت بازداشت نبودن ملک) بوده و اخذ استعلام دیگری ضرورت نداشته و انتقال املاک به سادگی انجام می‌یافته است. با گذشت زمان بر این تاسیس ساده و روان، پیرایه های فراوانی افزودند به طوری که از هدف اولیه خود مبنی بر تسجیل و تسهیل در نقل و انتقال و مالکیت به تدریج دور افتاد و سازمان‌ها و نهادهای حکومتی از این تاسیس شایسته در جهت وصول مطالبات معوقه، اعم از مالیات، عوارض، پول آب و برق و گاز و... استفاده، و به مرور زمان آن را چنان پیچیده و دست نیافتی نمودند که عملاً قانون و مقررات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به عنوان عاملی جهت کارکرد سایر ادارات و سازمان‌ها دولتی و عمومی تبدیل و موجبات عدم کارایی این مقررات را فراهم آورده اند.

بنابراین مردم برای فرار از این مقررات دست و پاگیر، دنبال راه چاره های گشته اند، و رفته رفته به تنظیم اسناد وکالتی اقبال نموده اند. به خصوص بنگاه های املاک در طول دوران فعالیت خود در این تغییر رویکرد و با انگیزه به ظاهر خیر خواهی و در باطن دسترسی هر چه سریع‌تر به حق کمیسیون خود نقش موثری ایفاء نموده اند که بررسی و آسیب شناسی آن می‌تواند موضوع تحقیق مستقلی باشد.

اغلب پس از تنظیم سند عادی، طرفین را به تنظیم اسناد وکالتی تشویق نموده و در مواردی در تبانی با فروشنده از ناآگاهی و غفلت و یا حسن نیت خریدار کمال سوء استفاده را به عمل آورده، و برای فروشنده تعهدی جز تنظیم سند وکالت در نظر نمی‌گیرند، که با امضاء آن توسط خریدار به خصوص در زمانی که به صورت بلاعزل باشد، چاره ای جز تسلیم به این امر ناخواسته نداشته و یا برای احقاق حق روانه کریدورهای شلوغ عدلیه می‌شده است که با توجه به قرارداد و توافق به عمل آمده در نهایت با صرف هزینه و از دست دادن فرصت، راه به جایی نمی‌برد. در هر دو صورت تنظیم اسناد به صورت وکالتی برای خریدار، یعنی پذیرفتن بدهی‌های مختلف و چه بسا سنگین ملک به سازمان‌ها و ادارات دولتی و عمومی و در مواردی پذیرش ریسک‌های ناشناخته که حداقل آن می‌تواند، وقوع ملک در طرح‌های عمومی و دولتی باشد، که خروج از این مخمصه خود داستانی است که شاید به گذشت سال‌ها زمان و رسیدگی‌های مختلف از مراجعه به محاکم عمومی و دیوان عدالت اداری و دفاتر حقوقی وزارتخانه هاو شهرداری و... نیازمند باشد.

در این گفتار مخاطرات ناشی از تنظیم وکالت نامه مبین انتقال که معمولاً به صورت بلاعزل تنظیم می‌شود را به اختصار مورد بررسی قرار می‌دهیم.

بند اول - اهداف توسل به وکالت بلاعزل

 موکل و وکیل به جهات و انگیزه های متفاوت و در مواقعی شخصی اقدام به انعقاد عقد وکالت رسمی می‌نمایند، و تحت تأثیر همان اهداف این عقد جایز را ضمن عقد خارج لازم به وکالت پایدار و غیر قابل عزل و فسخ تبدیل می‌نمایند. در معاملات اموال غیر منقول فروشنده که به حکم قانون موظف به بیع و انتقال رسمی با اخذ کلیه استعلامات لازم اعم از ثبت و گواهی پایان کار، مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و نیزبه حکم ماده ۷۴ قانون شهرداری موظف به اخذ مفاصا حساب شهرداری و غیره و تسلیم آن‌ها به دفتر اسناد رسمی می‌باشد، اما به جهت فرار از این مشکلات که معمولاً متضمن صرف هزینه و وقت زیادی می‌باشد به تنظیم وکالت بلاعزل در حق خریدار ترغیب می‌شود. البته صرفاً انگیزه‌ها به موارد فوق الذکر محدود نمی‌شود، این انگیزه‌ها و اغراض متعدد و مختلف اند که با توجه به زمان‌ها و مکان‌های مختلف و نیت هر کدام از طرفین، متفاوت می‌باشد. این اهداف شامل انجام مورد وکالت (انجام تعهد یا انجام تشریفات آن یا انتقال مال به صورت رسمی) در آینده بدون حضور موکل و به وکالت از جانب وی، فرار از برخی مقررات شکلی و امری، حیله و تقلب نسبت به قانون، فرار از برخی تنگناهای موجود و ایجاد فرصت مناسب برای فراهم کردن مقدمات و رفع موانع می‌باشد.[1]

توسل به این راه حل جانشینی (وکالت بلاعزل بجای تنظیم انتقال قطعی) همواره تضمین حقوق و منافع متعاملین را توامان به همراه ندارد، در مواردی توسل به این عقد ممکن است، فروشنده را مواجهه با ریسک نموده و در مواردی منافع خریدار و نیز موجودیت مورد معامله را به مخاطره غیر قابل جبران بیندازد. که در ذیل به برخی از آن‌ها به اجمال می‌پردازیم.

الف – وکالت بلا عزل به منظور سوء استفاده از حق

 در مواقعی که مالک جهت فروش زمین، آپارتمان، مستقلات و غیره به بنگاه املاک مراجعه می‌کند، بعضی از متصدیان املاک وقتی مشاهده کنند که وی از قیمت‌ها بی خبر است و یا اضطرار وی را در فروش احراز کنند، معمولاً فرد و یا افراد مورد اعتماد خود را به عنوان یک خریدار واقعی به فروشنده ناآشنا معرفی و در یک سناریوی از پیش طراحی شده که بارها توسط مشاور املاک و همدست او امتحان شده و نتیجه داده است و در حالتی که به ظاهرمتصدی بنگاه از فروشنده حمایت می‌کند، اقدامات و مانورهای بکار رفته در نهایت منتج به نتیجه مطلوب برای خریدار (در واقع برای متصدی بنگاه) شده، و ملک را به ثمن بخس از مالک خریداری می‌نمایند. در مبایعه نامه عمداً برای پشیمانی وجه التزام سنگینی مقرر و توافق می‌کنند، که خریدار در صورت اطلاع بر غبن فاحش خود نیز امکانی برای اعاده ملک خود نداشته باشد، ضمن اینکه در فرمت های مبایعه نامه معمولاً کلیه خیارات ولو غبن فاحش از طرفین ساقط می‌شود. در این گونه مواقع متصدی بنگاه خریدار را مجاب می‌کند که زحمت اخذ استعلامات را خود متحمل شود و فروشنده صرفاً نسبت به تنظیم وکالت نامه بلا عزل در همان روز اقدام نماید، مشروط به اینکه هزینه های مربوطه اعم از مفاصای مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره از مبلغ ثمن کسر گردد، معمولاً فروشندگان در این گونه موارد از این پیشنهاد استقبال نموده و با کمال میل هزینه‌ها را پرداخت می‌نماید، بدیهی است علیرغم اینکه در پنهان این معامله برای دلال انجام می‌شود، حق کمیسیون خود را چند برابر اخذ می‌کند، بارها مشاهده شده است که متصدی بنگاه به همراه خریدار صوری و به جهت جلوگیری از مراجعه فروشنده به سایر آژانس‌های املاک جهت پرس و جو از قیمت ملک، با هماهنگی با یکی از دفاتر اسناد رسمی به سرعت و فوریت نسبت به تنظیم و امضاء سند وکالت جامع به خصوص بلاعزل اقدام می‌نمایند، و این در حالیست که بعلت عدم آشنائی فروشنده و وجود ریب و ریا و تقلب و سقوط اخلاقیات، فروشنده متحمل میلیون‌ها تومان ضرر شده و در عوض طرف مقابل او به منافع باد آورده زیادی دست یازدیده است.

 در این گونه معاملات که نمونه های آن روزانه در اقصی و نقاط کشور اتفاق می‌افتد، اگر اثبات شود که خریداران قصد سوء استفاده از حق را دارند، بدین مفهوم که فردی عمل مباحی را انجام می‌دهد ولی قصد و نیت او از انجام آن عمل رفع نیازها و حوائج خود نمی‌باشد، بلکه هدف او صرفاً ضرر و زیان رساندن به شخص یا اشخاص دیگر می‌باشد، به نظر بعضی از نویسندگان انعقاد وکالت بلاعزل به منظور اضرار غیر، با استناد به قاعده فقهی «لا ضرر ولا ضرار فی لاسلام» محکوم به بطلان خواهد بود.[2]

ب – حیله و تقلب نسبت به قانون

گاه دو طرف عقد اقدام به انجام معامله ای واقعی می‌نمایند ولی به دلایل مختلف متمایلند که این معامله بین خودشان مخفی و پنهان بماند و مقصود حقیقی خود را همزمان با انعقاد وکالت مخفی می‌نمایند و آن را در قالب وکالت بلاعزل ظاهر می‌سازند. مثلاً : «دانشجویی با استفاده از معافیت گمرکی اتومبیلی را به کشور می‌آورد. در سفر ترخیص از گمرک قید می‌شود که او مطابق قانون حق واگذاری و انتقال اتومبیل را به مدت ۵ سال ندارد، ولی او در پی بدست آوردن مابه‌التفاوت سنگین اتومبیل، ناچار است آن را بفروشد. بدین منظور اقدام به انعقاد وکالت بلاعزل می‌کند و در آن قید می‌کند که وکیل حق دارد اتومبیل را به هرکسی و در مقابل هر مبلغ که می‌خواهد بفروشد یا کرایه دهد و ثمن یا اجاره را خود بگیرد؛ و حق عزل وکیل و اقدام مخالفت اجرای وکالت را نیز به موجب عقد مزبور از خود سلب می‌کند».[3]

یعنی به وکالت تظاهر می‌کنند در حالی که قصد واقعی آنان بیع می‌باشد. در این جا لازم به ذکر است که نباید پنداشت دو عنصر «حیله» با «تقلب» نسبت به قانون مترادف است. اگر چه برخی از حقوق‌دانان حیله را مترادف با تقلب نسبت به قانون می‌دانند و معتقدند حیله در صورتی بی اثر است که نفس عمل خلاف قانون باشد و گر نه اصل بر صحیح بودن عمل متضمن حیله یا تقلب نسبت به قانون می‌باشد.[4]

در ماده ۴۶۳ ق. م. آمده است : «اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع، حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن مجری نخواهد بود».

البته در معاملات اموال غیر منقول طرفین معمولاً قصد بیع را دارند و لذا نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام و متعاقباً وکالت بلاعزل تنظیم می‌نمایند. اما از طرفی یکی از راه‌های استیفای حقوق دولت از جمله اخذ مالیات از طریق تنظیم اسناد رسمی بیع مقدور می‌باشد و فروشنده به خصوص به قصد عدم پرداخت مالیات حقه دولت در نقل و انتقالات قطعی رسمی به وکالتنامه متوسل می‌شوند و در نتیجه موجب محروم شدن دولت و نهادهای عمومی از جمله شهرداری‌ها از حقوق قانونیشان می‌شوند که به نظر می‌تواند از جمله تقلب و حیله نسبت به مقررات آمره تلقی شود که البته در بعضی از معاملات قطعی نسبت به نقل و انتقالات قبلی که به صورت غیر رسمی و یا وکالتی انجام شده جرائم و مجازات‌های مالی مقرر شده است، چه بسا در صورت اطلاع، خریدار هرگز حاضر به قبول چنین هزینه‌ها و ریسک‌های نخواهد بود.

در معاملات املاک مسکونی و زمین و باغات که به صورت وکالتی تنظیم می‌شود، و آخرین وکیل توکیلی جهت انتقال قطعی به غیر و یا انتقال به خود اقدام می‌نماید، سردفتر حسب درخواست طرفین مکلف به اخذ مفاصای مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ ق. م. م. از اداره دارائی محل وقوع ملک می‌باشد که اداره مذکور، به موجب قسمت اول ماده ۵۹ قانون اخبر الذکر به مآخذ «ارزش معاملاتی» و به نرخ پنج درصد محاسبه و از وکیل فروشنده دریافت می‌نماید که معمولاً مبلغ قابل توجهی نمی‌باشد، اما زمانی که ملک تجاری را فردی با تنظیم مبایعه نامه عادی (قطعی و صلح سرقفلی) خریداری و فروشنده تکلیفی جز تنظیم وکالتنامه بلاعزل نداشته باشد، وکیل تن به ریسک سنگینی داده است، که در صورت وجود وکالت‌های متعدد ماقبل هزینه های ادارات مالیات و تأمین اجتماعی و شهرداری مضاعف می‌شود، زیرا به خصوص در مورد اخذ مفاصا حساب مالیاتی این هزینه‌ها می‌تواند بر اساس موقعیت ملک و شهر و گذر بسیار سنگین باشد. به موجب ماده ۶۳ قانون پیش گفته : «نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از «عقد بیع» انجام می‌شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و...». بنابراین هرکدام از این وکالت‌ها و بیع نامه‌ها از نظر اداره دارائی یک انتقال محسوب می‌شود که بر مبنای قسمت اخیر ماده ۵۹ ق.م.م.علاوه بر دریافت مالیات انتقال قطعی ملک به مآخذ پنج درصد ارزش معاملاتی، در مورد هر انتقال عادی و یا وکالتی اداره دارائی، دو درصد «به مآخذ وجوه دریافتی» مالک و یا صاحب حق بر مبنای مبایعه نامه و قیمت واقعی دریافت می‌نماید. آنچه که در حال حاضر در اکثر مناطق در حال توسعه شاهد هستیم مالکان معمولاً ملک تجاری را بدون استثناء (ملکیت بانضمام کلیه حقوق متصوره و فرضیه ناشی از حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت و...) منتقل می‌نمایند، به عنوان مثال تصور کنید فردی به صورت وکالت ملک تجاری را خریداری می‌نماید و ایشان وکیل توکیلی ردیف دهم است یعنی ده وکالت توکیلی از مالک صاحب سند تا خریدار رسمی که آخرین وکیل است وجود دارد. اداره دارائی در مقابل استعلام دفتر اسناد رسمی دو فقره فیش صادر می‌کند، یکی از بابت مالیات نقل و انتقال (که مبلغ قابل توجهی نیست) و دیگر فیش مربوط به حق واگذاری، که با اخذ سلسله مبایعه نامه‌ها و قولنامه های از ابتدا تا آخر، به مآخذ دو درصد ثمنی که فروشنده آن مبایعه نامه‌ها دریافت نموده مالیات اخذ خواهد نمود، که در جمع آن‌ها و بر اساس موقعیت ملک، هیچ خریدار عاقل و آگاهی تن به چنین مخارج سنگینی نخواهد داد.

لذا با توجه به مراتب، تنظیم وکالت‌های توکیلی به خصوص در املاک تجاری می‌تواند از موقعیت‌های ریسک زا و مخاطره آمیز به خصوص برای افراد ریسک گریز باشد، زیرا نه تنها منافع مورد نظر و انتظار او را از چنین معامله ای تأمین نمی‌کند بلکه موجب تحمیل هزینه های سنگین بوی خواهد گردید که با هیچ منطق اقتصادی قابل توجیه نمی‌باشد.

بند دوم - تنظیم عقد وکالت بلاعزل به عنوان سند بیع و یک عقد پایدار

وکالت عقدی است جایز و به تجویز ماده ۶۷۸ و صدر ماده ۶۷۹ ق.م. هر یک از طرفین بدون لزوم موجبی، حق برهم زدن آن را داشته و نیازی به تحقق یکی از خیارات یا توافق به اقاله نمی‌باشد.با وجود این وقتی که وکالت به صورت بلاعزل منعقد می‌شود ممکن است این تردید پیش آید که آیا طبیعت عقد عوض شده و عقد جایز وکالت به لازم تبدیل می‌گردد و به صورت یک عقد پایدار و بدون تزلزل در می‌آید (تصور و انتظاری که مردم عادی از وکالت بلاعزل دارند) یا عقد وکالت در این حالت خاص همچنان طبیعت خود را حفظ کرده و جایز باقی می‌ماند. باید گفت که بر خلاف تصوری که ممکن است در ذهن عده ای وجود داشته باشد بلاعزل بودن وکالت طبیعت عقد را تغییر نمی‌دهد و در این حالت هم عقد وکالت به جایز بودن خود باقی است. اگر از لسان فقها و یا برخی از حقوق‌دانان شنیده می‌شود که با شرط عدم عزل وکالت به صورت عقد لازم در می‌آید، در واقع مقصود این است که پس از بلاعزل شدن وکالت، برای موکل و وکیل در عزل یا استعفا محدودیت ایجاد شده و اختیار قبلی خود را در این خصوص از دست می‌دهند. در نتیجه چون وکالت بلاعزل در نفس خود عقدی است جایز و از همان خصوصیت عقود جایز دیگر برخوردار است فوت و جنون و همچنین سفه در جایی که رشد معتبر است موجب انفساخ خواهد شد. [5]

بنابراین به خاطر عدم تغییر ماهیت وکالت به محض حدوث یکی از موارد مندرج در ماده ۶۷۸ ق.م. یعنی فوت یا جنون یکی از طرفین عقد، موجب انحلال عقد می‌شود و نیز در ماده ۶۸۲ همان قانون بطور اطلاق سفاهت موکل و یا وکیل را در جایی که رشد معتبر است از موارد بطلان یا انفساخ عقد نسبت به آینده دانسته است.

سؤالی که در اینجا قابل طرح است آیا می‌توان شرط کرد که وکالت پس از فوت یا جنون باقی بماند و به عنوان یک عقد پایدار تنظیم شود؟ یکی از اساتید بر عقیده است  : «در موردی که وکالت یا عدم عزل ضمن عقد لازمی شرط شود، اثر آن پای بند ساختن وکیل و موکل و از بین بردن حق فسخ آنان است. طبیعت وکالت همچنان باقی می‌ماند و در اثر فوت و جنون هر یک از دو طرف عقد نیابت از بین می‌رود. زیرا، ظاهر این است که طرفین خواسته اند تا رابطه حقوقی میان آن‌ها «وکالت» باشد، منتها، وکالتی که نتواند به میل خویش برهم زنند. پس طبیعی است که آثار دیگر جایز بودن عقد، همچنان باقیست و در ماهیت وکالت تغییری حاصل نمی‌شود. در فرضی هم که بقای وکالت تصریح می‌شود، باید گفت آنچه به طرف قرارداد اعطاء شده «حق» است نه نیابت و وکالت».[6]

 و لذا شرط بقاء وکالت بعد از فوت بعلت تعارض با قوانین امری باطل و بلا اثر است.

 «در مواردی که طرفین برای انتقال مال غیر منقول صرفاً به تنظیم سند وکالت بسنده می‌نمایند و با استفاده از حق توکیل خود وکالت‌های متعدد تنظیم می‌شود، این خطر همواره وجود دارد که بروز یکی از علل فوق الذکر در موکل و وکلای توکیلی موجب اضمحلال این عقد خواهد بود. علاوه بر این‌ها، مورد دیگری را باید افزود که شرط وکالت ضمن عقد لازم حق انجام مورد وکالت به وسیله موکل را از بین نمی‌برد. پس، اگر کسی ضمن عقد لازمی وکالت در فروش خانه خود را به دیگری بدهد، این شرط مانعی در راه فروش خانه به وسیله موکل به وجود نمی‌آورد، مگر این که، شرط سلب مباشرت موکل در انجام مورد وکالت تصریح شود ».[7]

بنابراین صرف تنظیم وکالت بدون قرارداد مستقل فی‌مابین موکل و وکیل، قبول یک ریسک از جانب وکیل است که سرمایه خود را به خطر انداخته و ممکن است به مقصود نهایی از نیابت یعنی انتقال مال به خود و یا دیگری نائل نشود.

 امروزه اگرچه بعلت گستردگی استفاده از عقد وکالت بلاعزل در فاصله تنظیم بیع نامه تا تنظیم سند رسمی انتقال، انتظار از این عقد به عنوان نیابت صرف موکل از وکیل ساده انگاری بوده و برای اینکه رابطه ایجاد شده را وکالت یا غیر آن بدانیم باید در هر مورد به صورت جداگانه و با بررسی همه عوامل دور و نزدیک موثر باید به دنبال قصد درونی وکیل و موکل بوده و پس از احراز قصد واقعی آنان قضاوت نماییم، که آنان با استفاده از غالب وکالت، بیع را خواسته اند یا صرفاً یکی از آن‌ها به دیگری برای انجام امری برای خود نیابت داده است. [8]

اگرچه دادگاه‌ها و حتی دیوان عالی کشور در این مورد رویه واحد ندارند و در مواردی صرفاً آن‌را نیابت در مواردی دیگر آن را سند بیع تلقی نموده اند، شعبه پنجم دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره ۲۲/۵- 10/3/58 وکالت به منظور بیع را تابع احکام عقد بیع تلقی و مرگ وکیل را در انحلال الزام موکلان به تنظیم سند رسمی بی اثر شناخته و این‌گونه انشاء رای نموده است : «اعتراضات فرجام خواهی وارد است، زیرا دادگاه استان گیلان به این استدلال که وکیل قبل از عمل به وکالت فوت کرده و امضاء کنندگان وکالتنامه منجزاً در قبال فرجام‌خواه تعهدی دائر بر انتقال پلاک مورد بحث نکرده اند حکم بدوی را استوار کرده است، حال آنکه از توجه به متن وکالتنامه رسمی که حاکی از این است، آقایان و بانو... زمین را به تصرف فرجام‌خواه داده اند و بهای مورد معامله هم تعیین شده و به وکیل خود اختیار داده اند بهای مزبور را در قالب فرجام‌خواهی که به موجب سند رسمی از آن‌ها طلبکار است تهاتر نمایند و زمین را به وی انتقال دهد تعهد وکالت دهندگان به انتقال زمین مزبور به فرجام‌خواه استفاده می‌شود و فوت وکیل یا برخی از موکلین او مانع از اینکه فرجام‌خواه از وراث متعهد و بانو... که حیات دارد الزام به انتقال را بخواهد نیست و حکم فرجام‌خواسته که بدون توجه به این معنا و قصد امضاء کنندگان سند مزبور صادر شده مخدوش است و نقض می‌شود و تجدید رسیدگی به شعبه دیگر استان گیلان ارجاع می‌شود».[9]

اما به نظر می‌رسد که دادگاه‌ها و دیوان عالی کشور در این امر بدیهی اتفاق نظر دارند که تنظیم وکالتنامه بلاعزل متعاقب مبایعه نامه دلیل مالکیت وکیل نمی‌باشد و تا زمانی دفتر املاک بنام وکیل و یا خریدار تغییر نیابد او همچنان به موجب ماده ۴۸ ق.ث. از مزایای مالکانه برخوردار نیست. از طرفی تا زمانی که تعهداتی که به موجب وکالت بر عهده وکیل گذاشته شده اجرا نشود و تغییر مالکیت با انجام تشریفات ثبتی به منصه ظهور نرسد، همچنان دامن گیر موکل خواهد بود. ».[10]

و ضمن اینکه موکل با دادن چنین وکالت بلاعزل قابل توکیل و لو کراراً تا قبل از اجرا مورد وکالت، ریسک دیگری را نیز پذیرفته است و آن زمانی که خریدار نهایی علیه وکیل طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی نماید و با اخذ استعلام از اداره ثبت و استمرار مالکیت موکل، پرداخت کلیه هزینه های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و غیره که در مواقعی می‌تواند بسیار سنگین باشد متوجه موکل خواهد بود و گریز از آن نیز می‌تواند موضوع دعاوی دیگری از طرف موکل علیه وکلای انتخابی باشد.

 در خاتمه این بخش دادنامه شماره ۱۷۰۷ – ۱۰/۱۱/۸۴ صادره از شعبه ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران به عنوان یک نمونه از آراء، مبنی بر اینکه مبایعه نامه همراه وکالتنامه تفویضی با توجه به ماده ۲۲ ق.ث. دلیل مالکیت محسوب نمی‌شود، می‌آوریم. «.....تجدید نظر خواهی اداره مسکن و شهرسازی ورامین از دادنامه شماره ۷۲۵ به تاریخ 18/5/84 شعبه ۲ دادگاه عمومی پاکدشت که طی آن رای به ابطال نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری به شماره ۴۱۵۸ ک ۸۱ در تاریخ 15/11/81 مربوط به پلاک ثبتی شماره ۱۳۵/۷۷ بخش بهنام سوخته ورامین صادر شده وارد و رای صادره مخدوش است، زیرا حسب محتویات پرونده ملاحظه می‌شود که تجدید نظر خواندگان (خواهان‌های بدوی) از حیث مقررات ثبتی مالکیتی در پلاک ثبتی مذکور ندارند و ملک موصوف در مالکیت شخص دیگری غیر از تجدید نظر خواندگان است. مبایعه نامه مستند دعوی بدوی و وکالتنامه های تفویضی به تجدید نظر خواندگان با توجه به ماده ۲۲ ق.ث. دلیل مالکیت آنان محسوب نمی‌شود و با توجه به این که دادنامه مذکور بدون رعایت مواد قانونی فوق صادر شده است، بنا به مراتب دادگاه با استناد به صدر ماده ۳۵۸ ق.آ.د.م.ا نقض دادنامه معترض عنه قرار رد دعوی خواهان‌ها را صادر و اعلام می‌دارد. این رای قطعی است».[11]

 

1. مهری حاجی مزدارانی «مبانی تشخیص معاملات صوری از واقعی با تکیه بر وکالت بلاعزل» پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه علامه طباطبائی سال 1388 ص ۲۲۰.

1. ناصر کاتوزیان، مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوقی ایران، انتشارات شرکت سهامی انتشار، چاپ پانزدهم سال 1371 ص ۳۳۶.

2. ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی، عقود معین، ج اول، ص 22.

1. ناصر کاتوزیان، همان ص ۳۳۶.

1. مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، جلد اول، انتشارات حقوقدان، چاپ دوم، سال 1377 ص ۲۳.

1. ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی، درس‌هایی از عقود معین، ج دوم ص ۹۹.

2. ناصر کاتوزیان، همان، ص ۹۸.

3. ر. ک، به پایان نامه خانم مهری حاجی مزدارانی از ص ۱۸۲ تا ۲۱۰.

1. به نقل از ناصر کاتوزیان «حقوق مدنی، عقود اذنی و وثیقه های دین» (دوره عقود معین 4) شرکت سهامی انتشار با همکاری شرکت بهمن برنا، چاپ دوم سال 1376 ص 124-123.

2. مهری حاجی مزدارانی، همان صص ۱۸۴ و 193 – 194.

1. به نقل از ماهنامه حقوقی کانون سردفتران و دفتر یاران شماره های ۱۱۹ و ۱۲۰ شهریور 1390 ص ۱۸۵.