صفحه اصلی قبول دعاوی امور موکلین پیام های کاربران گالری تصاویر سایت های مرتبط بیوگرافی تماس با ما  
 
کانون های وکلای دادگستری

کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی

کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی

کانون وکلای دادگستری اردبیل

کانون وکلای دادگستری اصفهان

کانون وکلای دادگستری البرز

کانون وکلای دادگستری بوشهر

کانون وکلای دادگستری خراسان

کانون وکلای دادگستری خوزستان

کانون وکلای دادگستری فارس و کهگیلویه و بویراحمد

کانون وکلای دادگستری قزوین

کانون وکلای دادگستری قم

کانون وکلای دادگستری لرستان

کانون وکلای دادگستری مازندران

کانون وکلای دادگستری مرکز

کانون وکلای دادگستری مرکزی

کانون وکلای دادگستری همدان

کانون وکلای دادگستری کردستان

کانون وکلای دادگستری کرمان

کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام

کانون وکلای دادگستری گلستان

کانون وکلای دادگستری گیلان

 
 

مبانی انتقال مالکیت در اموال غیر منقول

مبانی انتقال مالکیت در اموال غیر منقولسند در نظر محمد معین به معنی : «نوشته قابل استناد» و «مدرک مستند» یا «هر آنچه که بدان اعتماد کنند». تعربف شده است.

مطلب حاضر از کتاب ریسک معاملات املاک با اسناد عادی « مبایعه نامه » تالیف آقای حسین رضوان خواه گل سفیدی «سردفتر اسناد رسمی» با همکاری آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری­­- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

گفتار اول - سند و انواع آن :

بند اول – تعریف سند :

سند در نظر محمد معین به معنی : «نوشته قابل استناد» و «مدرک مستند» یا «هر آنچه که بدان اعتماد کنند».[1] تعربف شده است. قانون مدنی. در ماده ۱۲۸۴  می‌نویسد : «عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد». طبق این ماده، سند همیشه در دادگاه برای اثبات دعوا یا دفاع مطروحه مورد استفاده قرار می‌گیرد. در حالی که، گاهی اوقات سند در خارج دادگاه نیز مورد استفاده و استناد قرار می‌گیرد. به عنوان مثال، برای انتقال ملک بنام دیگری در دفترخانه نیاز به ارائه سند مالکیت واصل شناسنامه طرفین می‌باشد تا مالکیت انتقال دهنده و هویت طرفین معامله و اهلیت آن‌ها برای سر دفتر اسناد رسمی محرز شود.[2]

سند در زندگی اجتماعی و روابط حقوقی بشر منشأ آثار فراوانی است، که از تولد تا مرگ و طول حیات انسان دارای تنوع فراوانی می‌باشد، که به بیان یکی از اساتید ؛ لازمه بررسی علمی و منظم آن‌ها، ایجاب می‌کند تا این توده بزرگ دسته بندی شود.[3]

ماده ۱۲۸۶ ق.م. اسناد را از جهت درجه اعتبار بر دو نوع رسمی و عادی تقسیم کرده است.

بند دوم – سند رسمی :

ماده ۱۲۸۷ ق.م. در تعریف سند رسمی بیان می‌دارد : «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»

برخی از اساتید معتقدند که قانون‌گذار، در این ماده در صدد تعریف سند رسمی نبوده، بلکه در اینجا، شرایطی بیان شده که تحت آن شرایط، اسناد وصف «رسمی بودن»، پیدا می‌کنند.[4] و آن شرایط عبارتند از :

1- دخالت مأمور رسمی؛ ۲- صلاحیت مأمور رسمی؛ ۳- رعایت مقررات قانونی. پس سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی و یا صورت جلسه افراز املاک مشاع که در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود، از اسناد رسمی می‌باشد. و همچنین سندی که سردفتر اسناد رسمی، با حضور متعاملین و احراز هویت آن‌ها و طبق مقررات قانونی آن را در دفاتر مربوطه، ثبت و متعاملین ذیل آن‌ها را امضاء می‌کنند و سپس مسئول دفتر آن را امضاء می‌کند جزء اسناد رسمی است. بنابراین، صلح نامه، بیع نامه، اجاره نامه و سایر اسناد تنظیمی توسط دفتر اسناد رسمی، در زمره اسناد رسمی قرار دارند. طبق قسمت اخیر ماده ۱۲۸۷ ق.م. اسنادی که سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت خود و طبق مقررات قانونی تنظیم می‌کنند از اسناد رسمی می‌باشد. مأمور رسمی، کسی است که از طرف مقامات صالح برای تنظیم سند تعیین شده واو در زمان بقاء سمت خود صادر می‌کند.[5] لذا رئیس اداره ثبت احوال، تا زمانی که در سمت خود باقی است، اگر برای کسی شناسنامه صادر کند، آن شناسنامه جزء اسناد رسمی خواهد بود.

مأمور رسمی باید سند را در حدود صلاحیت خود تنظیم کند تا سند رسمی باشد. مأمور رسمی نیز همانند دادگاه‌ها باید هم صلاحیت ذاتی وهم صلاحیت محلی داشته باشد. منظور از صلاحیت ذاتی، صلاحیتی است که دولت برای انجام امر خاصی به مأمور خود می‌دهد، به عنوان مثال دخالت، سر دفتر اسناد رسمی که به حکم بند ۹۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی حق تسجیل و تایید اسناد عادی را ندارند، در تنظیم سند عادی، موجب رسمیت آن سند نخواهد شد، و مطابق ماده ۲ ق.ث. دخالت سر دفتر و یا مأمورین ادارات ثبت در خارج از حوزه مأموریت خود فاقد اثر قانونی است. برای اینکه سند رسمی باشد، مأمور رسمی باید در تنظیم آن، تشریفات قانونی را رعایت نماید، در غیر این صورت سند تنظیمی، رسمی نخواهد بود. به عنوان مثال، برای صدور سند مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک و برای صدور شناسنامه در اداره ثبت احوال و تنظیم سند در دفترخانه، در گذشته اوراق مخصوص، پیش بینی شده بود که مسئولین مذکور، باید این دفتر چه‌ها را و یا اسناد تک برگی را تکمیل و در آن اوراق مخصوص تنظیم سند نمایند و یا حال حاضر با اجرای شدن ثبت آنی، در کاغذ های عادی تنظیم و توسط سامانه ثبت  برای آن شماره و کد های مشخص و غیرقابل تکراری صادر که قابلیت رهگیری توسط سایر دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت و اشخاص ذینفع  می باشد، و سپس به صاحب ملک و یا شخص متقاضی تحویل دهند . بنابراین قید مشخصات ملک، مالک، شخص و نیز معامله و سند در برگه های متفرقه از سوی اشخاص مذکور به آن اوراق رسمیت نمی‌بخشد. چنانکه ق.م. در ماده ۱۲۹۳ مقرر می‌دارد : «هرگاه سند به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد، عادی است».

قانون مدنی تعریف صریحی از سند رسمی ننموده است، اما از مجموع مقررات ثبت به دست می‌آید که سند رسمی از نظر قانون ثبت اسناد و املاک اخص از سند رسمی مذکور در قانون مدنی است و رابطه آن‌ها از نظر منطقی، عموم و خصوص مطلق بوده و به این معناست، که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است ولی هر سندی که از نظر قانون مدنی رسمی باشد از نظر قانون ثبت رسمی نمی‌باشد. البته این تفاوت‌ها فقط در تعریف نبوده بلکه از نظر آثار نیز متفاوتند، زیرا سند رسمی از نظر ماده ۹۲ ق.ث. بدون حکم محاکم، لازم الاجراء بوده در حالی که یک شناسنامه و یا گواهینامه با اینکه در نزد مأمور رسمی تنظیم شده چنین مشخصه ای ندارد.

بند سوم - سند عادی :

 قانون‌گذار، تعریفی از سند عادی، ارائه نداده است، بلکه پس از تعریف اسناد رسمی، در ماده ۱۲۸۹ همان قانون آورده است که : «غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی است.» یکی از اساتید، در تعریف این اسناد نوشته اند : «... سندی که بدون دخالت مأمور رسمی، به وسیله اشخاص عادی تنظیم و امضاء شود».[6] فروش نامه یا اجاره نامه ای که توسط خود طرفین، تنظیم و امضاء می‌شود از اسناد عادی است، همچنان که قولنامه و بیع نامه و اجاره نامه تنظیم شده در بنگاه معاملات ملکی، جزء اسناد عادی خواهد بود، زیرا متصدی بنگاه مذکور از مأمورین دولت نمی‌باشد. اگر طرفین اطلاعات حقوقی نداشته باشند و از وکیل یا مشاور حقوقی درخواست کنند که برای آن‌ها بیع نامه و یا اجاره نامه و یا هر سند دیگری تنظیم کند، این سند نیز عادی خواهد بود، اگر چه وکیل یا مشاور دادگستری و حتی سردفتر اسناد رسمی ذیل سند را به عنوان گواه امضاء نمایند، زیرا وکیل و مشاور حقوقی نیز مأمور رسمی دولت برای تنظیم سند نمی‌باشند، بنابراین تفاوتی بین سند تنظیمی توسط طرفین معامله یا متصدی بنگاه معاملات املاک یا وکیل و مشاور حقوقی از لحاظ عادی بودن سند وجود ندارد و همه این اسناد جزء اسناد عادی می‌باشد، در حالی که تصور عامه مردم این است که سندی که در بنگاه معاملات ملکی تنظیم می‌شود، اعتبار بیشتری از سند تنظیمی توسط طرفین و یا شخص دیگر دارد.[7]

گفتار دوم – مصادیق اسناد عادی در بیع اموال غیر منقول :

در روابط بین اشخاص جامعه مواردی پیش می‌آید که نیاز به تشکیل بیع برای دو طرف احساس می‌شود ولی زمینه تنظیم سند رسمی بعلت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد و یا به دلیل فراهم نبودن تمامی ثمن از طرف خریدار و تسلیم مبیع از طرف فروشنده، فراهم نیست. مثلاً برای تنظیم سند رسمی انتقال غیر منقول انجام استعلاماتی از سازمان‌های دولتی و شهرداری به منظور روشن شدن وضعیت ملک مورد معامله از حیث باغ و یا مزروعی از جهاد و کشاورزی و شهرداری و دارائی و کمیسیون ماده 12 و اداره مسکن و شهرسازی از جهت نوع زمین، بایر و غیر بایر، یا موات و غیر موات ونیز داخل و یا خارج محدوده و غیره و جلب موافقت‌های سازمان‌های مربوطه لازم است، و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشای عقد انتقال به صورت سند رسمی را به فوریت به طرفین نمی‌دهد. از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود، مبادرت به تشکیل قراردادی عادی می‌کنند که موضوع آن، تعهد هر یک از دو طرف در برابر طرف دیگر به تشکیل بیع مال مزبور، پس از فراهم آمدن زمینه تشکیل و یا تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی است.[8]

این عوامل و علل دیگر در گذشته و پس از الزامی شدن ثبت معاملات غیر منقول در اجرای مقررات ثبت عمومی باعث رونق تاسیسی عرفی تحت عنوان قولنامه گردید، که ذکر تطور تاریخی آن در این مجال میسور نیست.

اما از آنجایی که در عرف اصطلاح «قولنامه» به دو معنی به کار برده می‌شود، یکی به معنی تعهدنامه و قرارداد تشکیل عقد بیع در آینده (قولنامه به معنی خاص) و دیگری به معنای مبایعه نامه (قرار داد بیع)،که در اینجا به اختصار به آن‌ها می‌پردازیم :

بند اول – قولنامه :

قبل از اینکه برای انجام معاملات اموال غیر منقول تشریفات موضوع مواد قانون ثبت و اخذ استعلام‌ها از مراجع مختلف وضع شود، تنظیم قولنامه مرسوم بوده ولی به عنوان یک پدیده بحث برانگیز و حاد در مسائل حقوقی و مورد مناقشه بین قضات و حقوق‌دانان مطرح نبوده است. از طرفی در قانون مدنی و دیگر قوانین موضوعه تعریفی از آن به عمل نیامده و ماهیت و آثار آن‌ها نیز چندان روشن نمی‌باشد.

استاد کاتوزیان با عنایت به تطور تاریخی این تاسیس می نویسد: «پیش از تشکیل شورای عالی قضائی و درزمانی که تنها حقوق‌دانان به تصدی کار قضا می‌پرداختند، دیوان کشور پذیرفته بود که قولنامه سند خرید و فروش نیست، پیمانی است مقدماتی که در آن دو طرف ملتزم به بیع با شرایط معین می‌شوند. به ویژه در مورد املاک، که انتقال آن‌ها باید با سند رسمی انجام پذیرد و سند عادی در دادگاه پذیرفته نیست، نظر عمومی دادرسان بر این بود که قولنامه پیش قرار دادی است که به منظور تهیه مقدمات بیع تنظیم می‌شود وتعهد به بیع است. به همین جهت نیزسند عادی را برای اثبات این تعهد می‌پذیرفتند».[9] که در مجموعه های رویه قضائی پیش از انقلاب آرای فراوانی به چشم می خورد.

 به نظر این استاد؛ هر چند در سال‌های بعد از انقلاب قوه قضائیه، رویکرد روشن و مشخصی به این موضوع نداشته و یک نوع سردرگمی در خصوص ماهیت قولنامه وجود داشته است، و حتی در مدت زمان نسبتاً طولانی، قولنامه را تعهد آور نمی‌دانستند و مگر اینکه ضمن عقد خارج لازم تنظیم بشود، و آن را فقط یک تعهد ابتدائی تلقی می‌نموده و آن را الزام آور نمی‌دانستند. علیرغم این سخت گیری و محدودیت‌ها، تفاسیر افراط آمیزی توسط بعضی از قضات نوپا و در عین حال قدرتمند در آراء صادره انعکاس یافت، آن‌ها می‌خواستند «قولنامه را بر پایه آنچه که در فقه آموخته بودند تجزیه و تحلیل و نهایتاً نیز آن را سند بیع تلقی و معرفی نمایند».[10]

اما به طور خلاصه، در حال حاضر با امعان نظر در دکترین حقوقی به نظر می‌رسد، قولنامه عبارت از نوشته ای است غالباً عادی، حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجرای تخلف از آن، پرداخت خسارت است که معمولاً به صورت وجه التزام می‌باشد؛ و این تعریف مربوط به قولنامه به معنی خاص است که در آن تعهد به انتقال شده است و طرفین برای تشکیل عقد بیع در آینده، تراضی و توافق می‌کنند. از مجموع نظرات دیوان عالی کشور و طبیعت قولنامه روشن می‌شود که تشریفات مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال اموال غیر منقول برای قولنامه به معنی خاص ضرورت ندارد و تنظیم آن هم به صورت رسمی و هم به صورت عادی معتبر است و بنابراین در مورد قولنامه به معنی خاص هیچ تعارضی بین مقررات ثبتی و مدنی وجود ندارد.[11]

بند دوم - مبایعه نامه :

یکی دیگر از اسناد عادی که در بیع املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد، بیع نامه می‌باشد. برخلاف قولنامه که بر اساس آن، طرفین متعهد به انجام معامله در آینده می‌شوند، طبق بیع نامه، عقد بیع با امضای سند مذکور واقع و مالکیت منتقل می‌شود. در عرف، به این سند هم قولنامه گفته می‌شود. برای تشخیص قولنامه از بیع نامه صرفاً نباید به عنوان قرارداد توجه نمود، زیرا ممکن است با انتخاب عنوان قولنامه، عقد بیع واقع سازند و در آن فروشنده و خریدار مشخص و ایجاب و قبول به عمل آید و مبیع و ثمن معلوم و قبض و اقباض صورت گرفته باشد، و از آن طرف ممکن است عنوان قرار داد را طرفین بیع نامه گذاشته باشند، ولی مفاد و مندرجات آن چیزی جز تعهد به انجام عقد یعنی همان قولنامه نباشد، بنابراین قرارداد را باید به طور دقیق تفسیر کرد، و با توجه به قصد مشترک طرفین، نوع سند تنظیمی را مشخص ساخت.  

حال اگر بیع نامه مذکور، در مورد اموال منقول تنظیم شود، مشکلی را ایجاد نمی‌کند (هرچند با تصویب ماده ۲۹ قانون راهنمائی و رانندگی سال 1389 پس از تعویض پلاک اتومبیل، سند رسمی باید تنظیم شود، هرچند در حال حاضر مورد مناقشه سازمان ثبت و کانون سردفتران با راهور ناجا می باشد ) عقد واقع شده است و آثار عقد بیع نیز جاری می‌باشد، زیرا بیع اموال منقول، جزء عقود رضائی است که نیاز به تشریفات خاصی نداشته و اختلافی فی مابین حقوق دانان وجود ندارد. اما اگر بیع نامه مذکور، در مورد اموال غیر منقول باشد، این سؤال مطرح می‌شود که آیا با تنظیم بیع نامه، برای خریدار حقی ایجاد می‌شود؟ آیا سند عادی تنظیمی، دارای آثاری می‌باشد؟ آیا این سند موجب انتقال مالکیت می‌شود.[12]

برخی از اساتید نوشته‌اند، « به فرض پذیرفته شودکه قصد دو طرف از تنظیم مبایعه نامه نیز «بیع» می‌باشد، چگونه این قصد را برخلاف مقررات آمره قانون ثبت می‌توان نافذ شمرد و ملکی که مطابق مقررات باید ثبت شود، پیش از تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک منتقل شده دانست».[13]

به عبارت دیگر با توجه به اینکه، به موجب مواد ۴۶ و ۴۷ ق.ث. ثبت معامله املاک ثبت شده و در جریان ثبت اجباری و الزامی می‌باشد، بیع نامه چنین اموالی چه وضعیتی خواهد داشت؟ آیا عمل آن‌ها دارای نفوذ حقوقی است؟ و با توجه به ماده ۴۸ همان قانون چه وضعیتی دارند؟ و چگونه فروشنده در این سند عادی با توجه به اینکه در موقع تنظیم سند رسمی مالکیتی ندارد به عنوان فروشنده سند رسمی را امضاء می‌کند؟ در مبحث بعد بر آنیم تا جایگاه تنظیم سند رسمی و عادی و ماهیت حقوقی آن را در ارتباط با نفوذ انواع بیع بررسی و بیان نماییم.و اینکه آیا بیع اموال غیر منقول همان آثار مقهور و شناخته شده خود را (دلیل اثبات معامله) را دارد؟ یا اینکه ماهیت سند رسمی تغییر کرده و داخل در ارکان و شرایط صحت و یا قابلیت استناد آن شده است.و آیا تفاوتی بین اموال غیر منقول ثبت شده (موضوع ماده ۴۶ ق.ث.) و اموال غیر منقول ثبت نشده (موضوع ماده ۴۷ ق.ث.) وجود دارد؟

بند سوم – علل گرایش و رواج اسناد عادی برای انتقال اموال غیر منقول

مقنن، در پیش و بعد از انقلاب در داد و ستدهای ملکی، نه تنها جایگاه حقوقی برای مبایعه نامه قائل نشده است، بلکه در قوانین و مقررات موجود سخنی حتی در مورد قولنامه که مطابق مقررات از جمله ماده ۱۰ ق.م. که تنظیم مکتوب آن به عنوان وعده بیع و جلوگیری از عرضه مورد معامله به ثالث مخالفتی با قوانین به نظر نمی‌رسد، به میان نیاورده است. اما در باره قولنامه باید گفت، قبل از اینکه ثبت معاملات غیر منقول و مقررات شهرداری و اخذ عوارض و مالیات و غیره وضع شود، تنظیم قولنامه مرسوم بود، ولی به صورت حاد در مسائل حقوقی مطرح نبوده است. پیدایش تشریفات جدید باعث شد که طرفین نتوانند به راحتی اقدام به معامله نمایند و تنظیم قولنامه حالت جدی‌تر به خود گرفت.[14]

 به نظر می‌رسد رویکرد شدید جامعه به سوی قولنامه، ریشه در شکسته شدن مرز بین حریم حقوق خصوصی و عمومی دارد، زیرا دولت به منظور گسترش خدمات عمومی، نظارت بر خرید و فروش و ساماندهی سرمایه‌ها با وضع مقررات، به صورت‌های گوناگون در روابط مالی افراد دخالت نموده است به نحوی که دیگر مثل گذشته اراده فرد به نحو مطلق حاکم بر سرنوشت او نیست، دولت به عنوان متولی بر قراری نظم و امنیت و عدالت در جامعه ناچار شده است که رعایت اصولی را اجباری نماید و یا بستن پیمان را به طریق خاصی مقرر گرداند. در نتیجه قواعد امری رو به افزایش نهاده است و توافق دو طرف قرارداد، نفوذ پیشین خود را به قانون واگذار کرده است.

اما علیرغم محدودیت‌های که به موجب قوانین و مقررات در نقل و انتقال اموال غیر منقول توسط قانون گذار در دهه های گذشته به خصوص بعد از ثبت عمومی املاک، به وجود آمده، تنظیم اسناد عادی، به عنوان پیش قرارداد «قولنامه»، شانه به شانه گسترش تنظیم اسناد رسمی، دامن گیر معاملات اموال غیر منقول شده است. علل عمده ای که موجبات پیدایش و ماندگاری قولنامه به عنوان وعده بیع و پیش قرارداد (علیرغم مسیر پر نشیب و فرازی که تاکنون به خصوص در معاملات غیر منقول طی نموده است) فراهم آورده است،  به نظر دو نفر از نویسندگان به طور خلاصه بدین شرح می‌باشد :

۱- از آنجا که معاملات مربوط به اموال غیر منقول باید با سند رسمی باشد (مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ ق.ث.) و تنظیم سند رسمی و رعایت تشریفات آن از جمله اخذ استعلام‌ها مختلف از ادارات دولتی متعدد مدت‌ها به طول می‌انجامد، فروشنده و خریدار ابتدا قولنامه ای بین خود تنظیم می‌کنند تا زمینه تنظیم سند رسمی فراهم گردد.

۲- ناتوانی خریدار در پرداخت نقدی ثمن و تلاش برای اخذ وام از بانک‌ها که مدتی به طول می‌انجامد. ۳- نابسامانی و نوسانات شدید اقتصادی در قسمت املاک و تمرکز سرمایه‌ها در معاملات زمین و مسکن.

۴- مردد بودن احد از متعاملین به انجام معامله قطعی.[15]

و شاید یکی دیگر از مهم ترین دلایل که می توان بدین فهرست اضافه نمود ؛  خریداری نمودن املاک تفکیک نشده اعم از اراضی بزرگ زراعی و باغات حاشیه شهرها  به صورت مشاعی می باشد.

 با توجه به دلایل مذکور اقبال اهل داد و ستد به تنظیم قولنامه، به خصوص در اموال با ارزش و سرمایه ای همچون ملک، از توجیه کافی برخوردار است، و شاید بتوان گفت که امروزه کمتر حقوق‌دانی در پذیرش آن به عنوان پیش قرارداد مخالفتی داشته باشد. بسط و گسترش آن به حدی است که امروزه کمتر معامله و دادوستد غیر منقولی وجود دارد که از نام و عنوان آن متأثر نباشد و افراد در عرف معاملاتی با نام آن بیگانه باشند. اما آنچه که ماده نزاع و اختلاف بوده و هست، تغییر ماهیت و جهش یکباره آن از سند تعهدات، و تمهید مقدمات انتقال به سند انتقال، و تغییر عنوان از قولنامه به مبایعه نامه می‌باشد. که گسترش آن بیشتر مدیون نظرات مختلفی که مسئولین عالی قضائی در خصوص قولنامه به عنوان یک تعهد ابتدایی داشته و منجر به بخشنامه شماره 1/6059-6/2/62 از شورای عالی قضائی وقت شده و آن را اعتبار شرعی و قانونی برخوردار ندانسته و دادگاه‌ها را از الزام به وفا طرفین پرهیز داده اند.[16]

 دلالان ملکی نیز به مرور نیز تغییر رویه داده ابتدا قولنامه‌ها را به گونه ای تنظیم می‌کردند که طرفین ضمن عقد خارج متعهد به اجرای مفاد قرارداد از جهت تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع و یا پرداخت ثمن توسط خریدار باشند و سپس تطور آن متأثر از آراء دادگاه‌ها، لباس یک بیع تمام عیار را بر تن نمود و متعهدین به فروشنده و خریدار تبدیل و اجرای صیغه شرعی بیع و اسقاط خیارات و... نیز در آن تبلور یافت و قضات بر آمده از تعلیمات شرعی به راحتی بدان ترتیب اثر دادند و این بود که هر روز بر رونق و رواج و اعتبار تنظیم کنندگان آن افزوده شد.

 

1. محمد معین، فرهنگ فارسی، تک جلدی، انتشارات سرایش چاپ دوازدهم سال 1387 ص 587.

2. حمید ابهری و علی سرخی «نقش اسناد عادی در معاملات املاک»، چاپ دوم انتشارات  فکر سازان، سال 1390، ص ۲۰.

3. ناصر کاتوزیان، اثبات و دلیل اثبات، ج اول، انتشارات میزان چاپ اول سال 1380 ص ۲۸۰.

1. محمد جعفر جعفری لنگرودی، مجموعه محشی قانون مدنی، چاپ اول، گنج دانش سال 1379 ص ۱۰.

2. سید حسن امامی، حقوق مدنی، ج ۶.

1. ناصر کاتوزیان، همان، ص ۳۱۷.

1. حمید ابهری و علی سرخی، همان ص ۲۳.

1. مهدی شهیدی، همان ص ۱۷.

1. ناصر کاتوزیان، (ماهیت و آثار قولنامه) مجله کانون وکلای دادگستری مرکز، شماره 151 و 152، سال 1369 ص 232-231 .

2. ناصر کاتوزیان، همان، ص 229.

1. بهرام نوروزی، (ثبت در آئینه قانون مدنی) ماهنامه حقوقی کانون سردفتر ان و دفتر یاران شماره 70 بهار 1386 صص 4-3.

2. حمید ابهری و علی سرخی، همان صص ۱۷۱ و ۱۷۲.

1. ناصر کاتوزیان، همان ص 246.

2. احمد ابرام، همان ص ۱۶.

1. حمید ابهری و علی سرخی، همان ص ۳۱ و ۳۲.

1. ر.ک  غلامرضا شهری،  همان از صص235-228 و ناصر کاتوزیان، همان.