افراز و فروش املاک مشاع و نظریههاى حقوقى
مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
الف - افراز به فروش املاک مشاع
ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع آمده: افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشند، در صورتیکه مورد تقاضاى یک یا چند نفر شریک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است واحد ثبتى با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مىنماید، موقع افراز اراضى شهرى رعایت ماده 145 اصلاحى موضوع ماده 4 قانون اصلاح[1] و حذف موادى از قانون ثبت الزامى است و برابر ماده 1 آئیننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مسئول هر واحد ثبتى با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعى که در حوزه ثبتى مزبور واقع شده رسیدگى به آن را به نماینده ثبت ارجاع مىنماید. طبق ماده 2 آئیننامه مزبور نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتى پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافته، جریان ثبتى آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و داراى سند مالکیت معارضى مىباشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتى مىرساند و مطابق ماده 3 پس از تأیید اینکه جریان ثبتى خاتمه یافته و ملک داراى سند مالکیت معارضى نمىباشد، مسئول واحد ثبتى نقشهبردار ثبت مأموریت مىدهد که با دعوت و حضور متقاضى و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتى و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر مىرساند و برابر ماده 4 نقشهبردار مکلف است پس از ترسیم نقشه بطوریکه در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکى را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتى تسلیم نماید. و مطابق ماده 5 آئیننامه فوق مسئول واحد ثبتى پس از رسیدگى و تطبیق درخواست با مقررات قانون و ملاحظه صورتمجلس تنظیمى و نقشه افرازى و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتى تصمیم خود را مبنى بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مىنماید. وفق ماده 6 آئیننامه مذکور تصمیم مسئول واحد ثبتى به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپى نقشه افراز در صورتیکه ملک قابل افراز اعلام شود به کلیه شرکاء ابلاغ مىشود، تا چنانچه اعتراضى داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع[2] به دادگاه شهرستان محل فوق ملک تسلیم نمایند.
طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آئیننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراء مىباشد و رسیدگى به اعتراض مرحله ثبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتى دادگاه شهرستان مطابق ماده 7 آئیننامه مورد بحث تابع مقررات دادرسى اختصارى است که در صورت اعتراض معترض مکلف است گواهى دادخواست اعتراض را به اداره ثبت مربوط تسلیم نمایند.
طبق ماده واحده، لایحه قانونى رایج به تفکیک و افراز اراضى مورد سازمانهاى عمران اراضى شهرى کشور مصوب 22/10/1358 سازمان عمران نسبت به اراضى که به موجب قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/1358 و اصلاحیه قانونى مذکور مصوب 28/4/1358 همه یا قسمتى از آن در تصرف دولت قرار مىگیرد از نظر تفکیک و افراز نیاز به جلب حمایت مالکین قبلى نخواهد بود و ادارات ثبت اسناد واملاک و شهردارى مکلف به انجام درخواست سازمان عمران خواهد بود.
ب - نظریههاى حقوقى مربوط به افراز و فروش املاک مشاعى
ماده یک قانون تأکید و تصریح بر ختم جریان ثبتى دارد که در این مورد از عبارت ختم جریان ثبتى به علت مطلق بودن آن برداشتهاى متفاوتى شده است، بعضى جریان ثبتى سهم مشاعى مورد تقاضا و عدهاى جریان ثبتى سهم مشاعى مورد تقاضا وعدهاى جریان ثبتى شش دانگ پلاک مشاعى را مورد نظر قانونگذار دانستهاند که در خصوص موضوع اقدامات زیر به عمل آمده است.
از اداره حقوقى دادگسترى نظرخواهى شد که طبق نامه شماره 5389/2207/10/59 به وارده شماره 3441/3 تاریخ 27/10/59 نظر مشورتى به قرار زیر ابراز شده:
«چون طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1375 واحد ثبتى در صورتى صلاحیت افراز املاک مشاع را دارد که جریان ثبتى آن خاتمه یافته باشد و نسبت به املاک مشاعى که قراین ثبتى آنها خاتمه نپذیرفته واجد صلاحیت براى افراز نیست.»
بنابراین افراز ملکى که نسبت به مقدارى از سهام مشاعى آن به لحاظ عدم تقاضاى ثبت مجهولالمالک است از حدود صلاحیت واحد ثبتى محل خارج و طبق محل خارج و طبق مقررات قانون مدنى و قانون امور حسبى و در صلاحیت دادگاههاى دادگسترى خواهد بود.
یکى از مالکین مشاعى پلاکهاى 2100 و 2102 بخش 9 تهران از شعبه چهارم دادگاه عمومى تهران افراز سهم مشاعى خود را درخواست مىنماید. شعبه مذکور طبق رأى شماره 433/60 مورخ 24/6/60 با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357 و آئیننامه قاون مذکوره قرار عدم صلاحیت ثبت صادر و حسب ماده 16 قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى به دیوان عالى کشور ارسال مىشود که منجر به صدور دادنامه شماره 25/8/60 - 553/5 شعبه پنجم دیوان عالى کشور مبنى بر تأیید قرار صادره از شعبه چهارم دادگاه عمومى به قرار زیر صادر شد:
«قرار عدم صلاحیت ذاتى دادگاه عمومى تهران که به استثناء ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع صادر شده خالى از اشکال است و رسیدگى به واحد ثبتى تهران ارجاع مىشود.»
ثبت جنوب با وصول درخواست افراز سهم خواهان و دادنامههاى مذکور به عذر این که دو سهم مشاع از ملک مورد تقاضا مجهولالمالک (تقاضاى ثبت نشده) بوده از انجام درخواست افراز خوددارى و با توجه به مدارک موجود ملى شماره 1166 مورخ 11/3/61 از دیوان عالى کشور کسب تکلیف و نظرخواهى مىنماید که سرانجام رأى مورخ 11/3/61 از شعبه پنجم به قرار زیر صادر مىشود.
«نظر به اینکه بانو... که نسبت به سهم مشاعى خود از پلاکهاى مورد بحث سند مالکیت دارد درخواست افراز سهم خود را از سایر سهام نموده است مجهولالمالک بودن دو سهم مشاع از شانزده سهم شش دانگ پلاکهاى یاد شده مانع از اینکه واحد ثبتى مربوط به رعایت کلیه قوانین و مقررات اقدام به افراز سهم مشارالیها از سایر سهام کند و بقیه سهام را به حال اشاعه باقى بگذارد نیست و بنابراین در تعقیب براى مورخ 2/8/60 - 553/5 این شعبه براى اقدام به شرح فوق به ناحیه جنوب ثبت تهران ارسال مىشود.»
1- توضیح ماده 154 مراجعه شود به قسمت تفکیک اراضى مجموعه قوانین حقوق، چاپ اول روزنامه رسمى سال 1373 صص، 846 - 844.
1- ماده دوم: تصمیم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مىباشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است ماده 7 قانون تشکیل دادگاههاى حقوق 1 و 2 اشاره دارد تجدیدنظر نسبت به تصمیمات قابل اعتراض واحدهاى ثبتى در مورد افراز املاک مشاع در صلاحیت دادگاه حقوقى 2 است.
