نحوه رسیدگى دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز
مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود» در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع، دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیان می دارد : «در صورت حکم قطعی برغیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام می نماید» نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از:
1- دستور فروش ملک غیر قابل افراز، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.
2- تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد. اداره حقوقی دادگستری درنظریه شماره 455/7-8/12/66 چنین اظهار نظر نموده است: «توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده، به دستور دادگاه فروخته می شود. لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره رأساً اقدام نماید.
3- دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. اداره حقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره 1322/7 –4/5/62 بیان داشته است: «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریک از شرکاء بدستور دادگاه فروخته میشود و بنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادرنمی کند بلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاست.
4- در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیر قابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد. ذیلاً به یک نمونه رأی دادگاه عالیانتظامی قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عیناً درج میگردد: دادسرای انتظامی قضات به موجب کیفر خواستهای شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئیسدادگاه بروی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است: «علیرغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی و اعلام اینکه دستور صادره قابل تجدیدنظر نیست ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانونی بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالی انتظامی قضات پس از ابلاغ کیفرخواستها ووصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و کسب عقیده نماینده دادستان انتظامی قضات مبنی بر تقاضای صدور حکم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات ... به شرح ذیل مبادرت به صدور رای نموده است : رأی شماره 393 تا 391 –21/9/85 با عنایت به صراحت ماده (4) قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می دارد: «حکمی که به موجب تقسیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود» در ما نحن فیه می بایست دادگاه دستور فروش ملک را صادره مینمود و این دستور چون حکم نیست قابل تجدید نظر هم نمی باشد مع الوصف رئیس دادگاه بدوی برخلاف مقررات فوق ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حکم نموده و آنرا قابل تجدید نظراعلام داشته ومستشاران دادگاه تجدید نظر هم بدون توجه به این امر با تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی وارد در ماهیت قضیه گردیده و رای صادر نموده اند که تخلف است ودفاع قضات امر، موثر تشخیص داده نشد. بنابه مراتب هر یک از آقایان و مستشاران دادگاه تجدید نظر استان و رئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20نظامنامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات، بر توبیخ کتبی با درج در برگ خدمت محکوم مینماید رأی صادره قطعی است . در رأی دیگری از شعبه هفتم دادگاه تجدید نظر دادگستری استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتی از آن چنین آورده است «...به این ترتیب تصمیم دادگاه درخصوص مورد تصمیم قضایی در قالب حکم یا قرارتلقی نمی شود که قابل تجدید نظر باشد به همین اعتبار مسئله قابل طرح و استماع در دادگاه تجدید نظر نمی باشد.
-دستور فروش، نظر به اینکه حکم نمی باشد بنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد، در ذیل درج نشست قضایی در دادگستری بهشهر در مورد اینکه آیا چنین درخواستی از سوی محکوم علیه دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نمی باشد در این نشست قضایی چنین آمده است: « شخصی با توجه به قانون افراز ، درخواست افراز یک قطعه زمین اعیانی میکند، اداره ثبت آنرا غیر قابل افراز اعلام می کند، موضوع در دادگاه مطرح، شعبه پس از بررسی و تعیین کارشناس بدلیل غیر قابل افراز بودن، حکم به فروش آن صادر می کند، رای قطعی می شود، خواهان (محکوم له) از درخواست اجرائیه خودداری، اما محکوم علیه درخواست اجرائیه با توجه به ذی نفع بودن می کند آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟ اکثریت در نظریه اعلامی خود آورده اند: «وفق ماده 9 قانون آیین نامه افراز دستورفروش به درخواست یک یا چند نفر صادر می شود و انجام عملیات فروش به در خواست هر یک از شرکای مالی مشاع قابل تعقیب است و دادخواست محسوب نمی شود. برابر وحدت ملاک از مواد 326 و 317 امور حبسی درخصوص تقسیم ترکه نیز این امر به درخواست هر یک از مالکین صورت می گیرد و با توجه به ذینفع بودن محکوم علیه و این که دادگاه مکلف به حلم رافعات و رفع خصومت است از اینرو درخواست اجرائیه از سوی محکوم علیه توجیه قانونی دارد . اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود آورده اند : «تنها محکوم له وخواهان میتوانند درخواست صدور اجرائیه بنماید از اینرو وفق مقررات قانون اجرای احکام درخواست اجرائیه از سوی محکوم علیه امکانپذیر نیست . نظریه گروه: با توجه به وضعیت خاص دعوی افراز و ماده 4 آن که به هریک از شرکا حق داده که پس از صدور حکم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن از دادگاه تقاضای فروش ملک را بنماید و ماده 9 آیین نامه قانون مزبور که هیچ ترتیبی را مقرر نداشته، بنابراین باوجود حکم غیر قابل افراز بودن هرشریک ذینفع می تواند از دادگاه درخواست فروش ملک را بعمل آورد و دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند بدلالت قسمت اخیر این ماده مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام و فروش ملک یا درخواست صدور اجرائیه نمی باشد.
6- واحد اجرای احکام مدنی یا دفتر دادگاه پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افرازو مواد9 و 10 آیین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.
تقسیم وجوه نقد حاصله از فروش ملک غیر قابل افرازنظر به اینکه مشاع بین شریکان است، دادگاه به تناسب سهام آنان، این مبلغ را بین مالکان تقسیم می نماید ، به همین جهت اجبار به فروش را نیز می توان نوعی تقسیم غیر مستقیم شمرد.
طرح سوال : در چه مواردی دادگاه اقدام به اصدار حکم فروش می نماید؟
جواب : الف : زمانی که هر یک از شرکاء ملکی به تصمیم اداره ثبت (وفق ماده 5 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)اعتراض نمایند که این اعتراض بایستی طی دادخواست تقدیمی در محاکم عمومی حقوقی طرح گردد که دادگاه با ارجاع مورد با صدور قرار کارشناسی حکم فروش را صادر خواهد نمود که این حکم وفق قانون مذکور قابل فرجامخواهی نیز میباشد هر چند که در قانون افراز و فروش املاک مشاع صلاحیت موضوع رسیدگی دادگاههای تجدید نظر لحاظ نگردیده است.
ب : زمانی که درخواست افراز طی دادخواست از دادگاه درخواست گردیده باشد که دادگاه مربوطه با ارجاع امر به کارشناسی در صورت غیر قابل تقسیم بودن حکم فروش و در غیر اینصورت تقسیم ترکه را اصدار خواهد نمود.
گفتار سوم: مقررات افراز اراضى مربوط به سازمانها و زارعین مستأجر
الف - قانون افراز و ثبت اراضى مربوط به سازمان مسکن
در مورد افراز و ثبت اراضى مربوط به سازمان مسکن در اسفندماه سال 1350 قاننى که به تصویب رسیده ذیلاً جهت بهرهبردارى ایفاء مىگردد:
در ماده 1 این قانون بیان گردیده از تاریخ تصویب این قانون درمورد اراضى که طبق احکام نهائى محاکم دادگسترى یا هیأتهاى موضوع قوانین مصوب سال 35 و اصلاحى سال 39 مربوط به اراضى دولت و شهردارىها بنحو اشاعه به ملکیت سازمان مسکن استقرار یافته و یا خواهد یافت هیأتهاى سه نرى مراکز استانهایى که اراضى مذکور در حوزه آنها واقع است به تقاضاى سازمان مسکن با ابلاغ به شرکاء وجلب نظر کارشناس حکم به افراز و تعیین سهم سازمان مسکن خواهند داد عدم حضور شرکاء مانع رسیدگى نخواهد بود و رأى هیأتهاى سه نفرى دراین مورد قطعى است و اداره ثبت با رعایت مقررات و انجام تشریفات مربوط اقدام به صدور سند مالکیت افرازى خواهند نمود.
تبصره - مدلول ماده 101 قانون اصلاح پارهاى از مواد قانون شهردارى مصوب سال 45 در مورد افراز سهم سازمان مسکن بطور یکجا از این نوع اراضى لازمالرعایه نیست، ولى در مورد تفکیک آنها اجراى ماده فوق و رعایت ضوابط طرح جامع ضرورى خواهد بود.
ماده 2 - نسبت به اراضى موات یا بایر بلامالک که از طرف سازمان مسکن تقاضاى ثبت آن شده و یا در اجراى ماده 17 قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجازه به زارعین مستأجر مصوب سال 47 تقاضاى ثبت آن شود اداره ثبت پس از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود در صورتیکه زمین در محدوده سند مالکیت یا محدوده تحدید شده ملک غیر نباشد بلافاصله سند مالکیت آن را بنام سازمان مسکن صادر خواهد کرد.
هرگاه اشخاص نسبت به این نوع اراضى اعتراض داشته باشند باید پس از انتشار آگهى نوبتى ظرف مدت مقرر 90 روز اعتراض خود را به مراجع صالح تسلیم دارند و در صورتیکه دعوى وارد تشخیص داده شود در صورت وجود تمام یا قسمتى از زمین حکم به رد عین به محکوم له و اصلاح سند صادر مىگردد و هرگاه در زمین از طرف سازمان مسکن احداث اعیانى شده و یا به غیر منتقل گردیده باشد حکم به پرداخت بهاى رو صدور سند مالکیت به تشخیص کارشناس رسمى دادگسترى با احتساب 6 درصد بهره در سال تا تاریخ اجراى حکم از طرف سازمان مسکن به محکوم له نسبت به آن قسمتى از زمین که احداث اعیانى شده یا منتقل گردیده صادر خواهد شد.
