مقررات افراز و فروش املاک مشاع و نظریات حقوقى مربوطه
مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
الف - مقررات افراز و فروش املاک مشاع
قانون افراز و فروش املاک مشاع در تاریخ 22 آبان 1357 به تصویب رسید و بر اساس ماده 5 همین قانون آئین نیز توسط وزارت دادگسترى در تاریخ 30/2/58 تهیه و تصویب گردید که آن را مورد بحث و بررسى قرار مىدهیم.
ماده اول - افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضاى یک یا چند شریک با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
واحد ثبتى با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مىنماید.
تبصره - نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم - تصمیم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مىباشد.
دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است.
ماده سوم - هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحى ثبت اسناد و املاک در موقع اجراى تصمیم قطعى بر افراز بوسیله واحد ثبتى دریافت خواهد شد.
ماده چهارم - ملکى که به موجب تصمیم قطعى غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضاى هر یک از شرکاء بدستور دادگاه شهرستان فروخته مىشود.
ماده پنجم - ترتیب رسیدگى واحد ثبتى و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و بطور کلى مقررات اجرائى این قانون، طبق آئیننامهاى خواهد بود که به تصویب وزارت دادگسترى مىرسد.[1]
ماده ششم - پروندههاى افراز که در تاریخ اجراى این قانون در دادگاههاى مطرح مىباشد کماکان مورد رسیدگى و صدور حکم قرار مىگیرد ولى اگر خواهان افراز بخواهد دعوى خود را در واحد ثبتى مطرح کند باید دعوى سابق را از دادگاه استرداد نماید.
حال با توجه به مواردى که ذکر شد به نظر مىرسد بیان آئیننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع[2] مصوب 20 اردیبهشت 1358 وزارت دادگسترى نیز خالى از لطف نباشد.
در ماده 1 - این آئیننامه آمده است مسئول هر واحد ثبتى با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعى که در حوزه ثبتى مزبور واقع شده رسیدگى به آن را به نماینده ثبت ارجاع مىنماید و در ماده 2 - نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتى پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتى آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و داراى سند مالکیت معارض مىباشد مىرساند.
ماده 3 - پس از تایید اینکه جریان ثبتى خاتمه یافته و ملک داراى سند مالکیت معارض نمىباشد. مسئول واحد ثبتى به نقشهبردار ثبت مأموریت مىدهد که با دعوت و حضور متقاضى و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتى و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر مىرساند.
ماده 4 - نقشهبردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طورى که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکى را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتى تسلیم نماید.
ماده 5 - مسئول واحد ثبتى پس از رسیدگى و تطبیق درخواست با مقررات قانونى و ملاحظه صورتمجلس تنظیمى و نقشه افرازى و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتى تصمیم خود را مبنى بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مىنماید.
ماده 6 - تصمیم مسئول واحد ثبتى به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپى نقشه افرازى )در صورتیکه ملک قابل افراز اعلام شود( به کلیه شرکاء ابلاغ مىشود تا چنانچه اعتراضى داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراء مىباشد.
ماده 7 - رسیدگى به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتى در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسى اختصارى است.
ماده 8 - اجراى حکم قطعى افراز تابع مقررات اجراى احکام مدنى خواهد بود.
ماده 9 - در صورت صدور حکم قطعى بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آنرا به دایره اجرا دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراى احکام مدنى مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام مىنماید.
ماده 10 - وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایى طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
ب - نظریههاى حقوقى مربوط به افراز و فروش املاک مشاع
همانگونه که در ابتداى گفتار یک چگونگى افراز و تقسیم املاک مشاع مطرح شد لازم دیدیم در این خصوص مرورى نیز به موادى از قانون مدنى ایران و آراى وحدت رویه در همین رابطه داشته و ضمن درج مواد مذکور زیرنویس مواد را نیز جهت مزید استحضار ایفاد نماییم:
ماده 591 - هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضى باشند، به نحوى که شرکاء تراضى نمایند بعمل مىآید، و در صورت توافق بین شرکاء، حاکم اجبار به تقسیم مىکند. مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضى باشد. (رک. مواد 593 و 595 ق.م)
1- در صورتیکه بین شریکان محجور یا غایبى وجود داشته باشد، تقسیم باید به وسیله نمایندگان آنها به عمل آید (مواد 313 و 326 ق.ا.ج): هیأت عمومى دیوان کشور، رأى وحدت رویه قضائى، ش 29/59.
2- گاه ممکن است طرحى که به تراضى بعض از شرکاء تنظیم و در مدت معین مورد اعتراض قرار نگرفته باشد مبناى تقسیم قرار گیرد (مواد 311 - 309 ق.ا.ح.).
3- اگر بعضى از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد، ممکن است آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (ماده 316 ق.ا.ح.).
ماده 529 - هرگاه تقسیم براى بعضى از شرکاء مضر و براى بعض دیگر بیضرر باشد، در صورتیکه تقاضا از طرف متضرر باشد، طرف دیگر اجبار مىشود، و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود، شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمىشود.
ماده 593 - ضررى که مانع از تقسیم مىشود عبارت از نقصان فاحش قیمت به مقدارى که عادتاً قابل مسامحه نباشد. (رک. ماده 595 ق.م)
ماده 594 - هرگاه قنات مشترک یا امثال آن خرابى پیدا کرده و محتاج به تنقیه و تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکاء بر ضرر شرکاء دیگر از شرکت در تنقیه یا تمیر امتناع نمایند، شریک یا شرکاء متضرر مىتوانند به حاکم رجوع نمایند، در اینصورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد، حاکم مىتواند، براى قلع محل نزاع و دفع ضرر، شریک ممتنع را به اقتضاى موقع به شریک در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند. (رک. ماده 114 ق.م).
1- ماده 317 ق.ا.ح. فروش ملک غیر قابل تقسیم را اجازه داده و رویه قضایى در صورت درخواست یکى از شرکاء آن را اجبارى تلقى مىکند: ع. م. ج 2، ش 41.
ماده 595 - هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیّت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکاء تراضى نمایند.
1- التزام به انجام دادن چنین تقسیمى باطل است و هرگاه وجه التزامى براى اجبار معین شود، اثر حقوقى ندارد: ع.م.ج 2 ص 34.
ماده 596 - در صورتیکه اموال مشترک متعدد باشد، قسمت اجبارى در بعضى از آنها ملازم با تقسیم باقى اموال نیست.
1- مصداق بارز شرکت در اموال متعدد وضع وارثان نسبت به ترکه است: ع.م.، ج 2، ص 36 و 46.
ماده 597 - تقسیم ملک از وقف جایز است، ولى تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
2- موقوف علیهم مىتواند منافع موجود وقف را به تراضى میان خود تقسیم کنند، ولى حق درخواست تقسیم مال موقوف راندارد، زیرا آنچه در اثر وقف به دست مىآورند حق انتفاع از مال موقوف است نه مالکیت کامل آن.
ماده 598 - ترتیب تقسیم آنست که اگر مال مشترک مثلى باشد، به نسبت سهام شرکاء افراز مىشود و اگر قیمى باشد، بر حسب قیمت تعدیل مىشود؛ و بعد از افراز یا تعدیل، در صورت عدم تراضى بین شرکاء حص آن به قرعه معین مىگردد.
1- مقصود از «مثلى» در این ماده، مالى است که ارزش اجزاى آن با هم برابر و یکسان باشد، مانند گندم و برنج و «قیمى» آن است که اجزاى آن نابرابر باشند: مانند زمین مرغوب و نامرغوب و مجموعه گوناگون از اموال مشترک در ترکه: ع م.، ج2، ص 39، و براى دیدن تعریف دیگر از مثلى، رک. ماده 95 ق.م.
ماده 599 - تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمىتوانند بدون رضاى دیگران از آن رجوع کند.
1- در صورتى تقسیم به تراضى شرکاء (اقاله) برهم مىخورد که ناشى از تراضى آنان باشد. تقسیمى که به حکم دادگاه انجام مىشود (خواه حکم ناظر به اجبار در تقسیم باشد یا تعدیل و استقراع سهام) از نظر اصول با تراضى به هم نمىخورد و هرگاه مالکان بخواهد دوباره اشاعه را برقرار سازند باید به اسباب خاص آن توسل جویند: رک. ع.م.، ج 2، ص 53.
با وجود این، ممکن است از ظاهر ماده 599 استفاده شود که هر تقسیمى با رضاى شرکاء قابل رجوع است.
ماده 600 - هرگاه در حصه یک یا چند نفر از شرکاء عیبى ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده، شریک یا شرکاء مزبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.
1- از نظر اصول، درخواست ابطال تقسیم در صورتى پذیرفته مىشود که با اعتبار امر قضاوت شده تعارض نداشته باشد و ظاهر ماده 600 که ناظر به عیب پنهان و مجهول در زمان تقسیم است با این محدودیت تعارض ندارد: ع.م.، ج 2، ش 54.
2- از ظاهر ماده 600 برمىآید که تنها شریکى که عیب در سهم او است حق برهم زدن تقسیم را دارد و شبیه استفاده از خیار عیب است نه درخواست ابطال در نتیجه، منافع حصه مفروز هر کس به خود او تعلق دارد ولى از سوى دیگر، وجود عیب نشان مىدهد که تعدیل سهام از آغاز نادرست بودهاست و نظرى که آن را به درخواست ابطال تعبیر مىکند ترجیح دارد (ماده 601 ق.م).
ماده 601 - هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است، تقسیم باطل مىشود. (رک. ماده 33 ق.آ.د.م)
1- اشتباهى مستند بطلان قرار مىگیرد که در توزیع عادلانه سهام و تطبیق آن با حصه مشاع مؤثر باشد و غلط باید در اصل تقسیم باشد: ع.م.، ج 2، ص 49.
2- درخواست ابطال نباید با اعتبار امر مختوم تعارض داشته باشد: همان کتاب، ش 49 - اعتبار امر قضاوت شده، ص 184.
ماده 602 - هرگاه بعد از تقسیم معلوم شود که مقدارمعینى از اموال تقسیم شده مال غیر بوده است، در صورتیکه مال غیر در تمام حصص مفروزاً به تساوى باشد تقسیم صحیح والا باطل است.
1- در فرض اخیر ماده 2 ، 6 ق.م.، اگر وضع مال غیر باعث از بین رفتن نور یا راه عبور بعضى از سهام شود و تعدیل قیمت را بر هم زند، تقسیم باطل است هرچند مقدار آن در تمام حصهها برابر باشد.
2- در مواردى که مال غیر به اشاعه و بطور مساوى رد سهام آمده است و داراى اجزاء برابر است (مثلى: گندم و برنج) بدون برهم خوردن تعدیل مىتوان آن را حذف کرد ولى در صورتیکه مال تقسیم شده اجزاى برابر نداشته باشد یا در تعدیل سهام متفاوت آمده باشد، تقسیم باطل است: ع.م.، ج 2، ش 50 - دکتر امامى، ج 2، ص 156.
در خاتمه گفتار 1 یک مورد از آراى وحدت رویه که در تاریخ 21/1/69 در صدور قرار صلاحیت ذاتى مرجع رسیدگى کننده به دعاوى تقسیم و افراز صادر گردیده جهت اطلاع و بهرهبردارى درج مىگردد:
شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالى کشور در مورد قابل رسیدگى بودن قرار عدم صلاحیت ذاتى در دیوان عالى کشور در پروندههاى مربوط به درخواست افراز املاک مشاع آراى معارض صادر نمودهاند که بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایى مصوب 1328 قابل طرح در هیأت عمومى براى ایجاد وحدت رویه مىباشد. پروندههاى مزبور به این شرح است:
1- به حکایت پرونده کلاسه 17/3849 شعبه پنجم دیوان عالى کشور آقاى محمد حسین بهشتى براى افراز و تقسیم یک چهارم از چهل سیر از مدار 16 سنگ شش دانگ مزرعه داغیان پلاک ثبتى 203 اصلى بخش 3 قوچان به دادگاه حقوقى 2 قوچان دادخواست داده و دادگاه به استناد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357 رسیدگى به درخواست افراز ملک ثبت شده را در صلاحیت واحد ثبتى محل تشخیص و قرار عدم صلاحیت شماره 1214 مورخ 18/12/1368 را صادر نموده و در اجراى ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى مصوب 1356 پرونده را به دیوان عالى کشور فرستاده که به شعبه پنجم ارجاع شده و رأى شماره 277/5 مورخ 27/3/1358 شعبه مزبور به این شرح است:
با توجه به محتویات پرونده و موضوع خواسته چون حسب مدلول ماده (13) قانون تشکیل دادگاههاى حقوقى یک و دو مرجع تجدیدنظر و نقض یا تأیید قرارهاى دادگاههاى حقوقى 2 دادگاه حقوقى 1 است از این رو قرار عدم صلاحیت صادر از دادگاه حقوقى 2 قوچان به اعتبار صلاحیت اداره ثبت قوچان قابل طرح در دیوان عالى کشور نبوده و پرونده براى اقدام مقتضى به دادگاه صادرکننده قرار اعاده مىشود.
2- به حکایت پرونده کلاسه 20/4174 شعبه 21 دیوان عالى کشور آقایان حسین و على افسرده و غیره از دادگاه حقوقى 2 اصفهان افراز و تقسیم خانه پلاک ثبتى شماره 4036 بخش اصفهان را درخواست نمودهاند. دادگاه حقوقى (2) اصفهان اسامى مالکین مشاع پلاک مزبور را در صلاحیت اداره ثبت اصفهان دانسته و قرار عدم صلاحیت شماره 561 مورخ 24/5/1368 پرونده را صادر کرده و به استناد ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى مصوب 1356 پرونده را به دیوان عالى کشور فرستاده که به شعبه بیست و یکم ارجاع شده و رأى شماره 843/21 مورخ 7/8/1368 شعبه مزبور به این شرح است:
چون جریان ثبتى خانه پلاک 4036 بخش (3) اصفهان به شرح نامه 13346 مورخ 7/5/1368 ناحیه یک ثبت اصفهان خاتمه یافته و نسبت به شش دانگ پلاک مذکور ورقه مالکیت صادر شده است رسیدگى و اخذ تصمیم نسبت به درخواست افراز آن با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357 با واحد ثبتى محل وقوعملک است فلذا با تشخیص صلاحیت و اخذ ثبتى مربوط پرونده طبق ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى از طریق دادگاه صادر کننده قرار به واحد ثبتى مربوط ارسال مىگردد.
نظریه - ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى مصوب 1356 که مورد استناد دادگاههاى حقوقى 2 قوچان و اصفهان و شعبه 21 دیوان عالى کشور قرار گرفته عیناً نقل مىشود:
«در دعاوى حقوقى دادگاه مکلف است در موارد صدور قرار عدم صلاحیت ذاتى به اعتبار صلاحیت مرجع دیگر پرونده را مستقیماً به دیوان عالى کشور ارسال دارد. رأى دیوان عالى کشور در تشخیص صلاحیت براى مرجع صادرکننده قرار یا مرجعى که رسیدگى به آن محول مىشود لازمالاتباع خواهد بود.»
صلاحیت ذاتى از قواعد آمره و مربوط به نظم قضایى دادگاهها مىباشد و ماده (16) ترتیب خاصى را براى رسیدگى مقرر داشته و دادگاهها را مکلف نموده که پرونده را پس از صدور قرار عدم صلاحیت ذاتى مستقیماً به دیوان عالى کشور بفرستد در صورتیکه بند 4 ماده ماده (13) قانون تشکیل دادگاههاى حقوقى 1 و 2 مصوب 1364 ناظر به سایر صلاحیتها از نسبى و محلى است و در مورد خاص مذکور در ماده (16) موضوع عدم صلاحیت ذاتى قابل اعمال به نظر نمىرسد.
به تاریخ روز سهشنبه 21/1/1369 جلسه وحدت رویه هیأت عمومى دیوان عالى کشور به ریاست رئیس دیوان عالى کشور و با حضور نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب کیفرى و حقوقى دیوان عالى کشور تشکیل گردید، پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسى اوراق پرونده و استماع عقیده نماینده دادستان محترم کل کشور مبنى بر: «دادگاه حقوقى 2 قوچان در مورد عدم صلاحیت ذاتى خود راجع به رسیدگى به دعوى افراز، رأى صادر نموده که ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى مصوب 1358 ناظر به همین موضوع است، گرچه در بند 4 ماده (12) قانون دادگاههاى عمومى نوع قرار عدم صلاحیت مشخص نشده، اما با توجه به قوانین سابق بالاخص ماده (30) قانون دادگاههاى عمومى که رسیدگى به قانون افراز را مستثنى کرده و منظور قانونگذار در موارد نفى صلاحیت ذاتى ارسال پرونده به دیوان عالى کشور و نظارت عالیه دیوان عالى کشور در این گونه موارد است، بنابراین بند 4 ماده (12) قانون دادگاههاى عمومى که قانون خاصى است و ظاهراً نظر به صلاحیت نسبى و محلى دارد و ناسخ ماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى که مبین صلاحیت ذاتى است نمىباشد، على هذا رأى شعبه 21 دیوان عالى کشور تأیید مىگردد». مشاوره نموده واکثریت قریب به اتفاق بدین شرح رأى دادهاند:
رأى وحدت رویه هیأت عمومى دیوان عالى کشور
قرار عدم صلاحیت مذکور در بند 4 ماده (13) قانون تشکیل دادگاههاى حقوقى 1 و 2 مصوب آذرماه 1369 به قرینه قرارهاى دیگرى که در این ماده احصاء شدهاند ظهور و عدم صلاحیت نسبى و محلى دارد زیرا این قرارها کلاً در دعاوى صادر مىشودکه قابل رسیدگى ماهوى در دادگاههاى دادگسترى است در صورتى که قرار عدم صلاحیت ذاتى موضوعماده (16) قانون اصلاح پارهاى از قوانین دادگسترى مصوب خردادماه 1356 در پروندههایى که باید در مراجع غیر دادگسترى مطرح و رسیدگى شود صادر مىگردد و از شمول ماده (13) قانون مرقوم خارج است بنابراین رأى شعبه 21 دیوان عالى کشور مبنى بر اعمال ماده (16) قانون موصوف که به قوت واعتبار خود باقى مىباشد صحیح تشخیص داده مىشود این رأى بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایى مصوب 1328 براى شعب دیوان عالى نشود لازمالاتباع است.[3]
1- روزنامه رسمى شماره 9895 مورخ 13/10/57 صفحه 107
2- روزنامه رسمى شماره 9972 مورخ 31/2/58 )صفحه 8 آ مجموعه سال 1368)
1- رأى وحدت رویه شماره 534 مورخ 21/1/1369
