مقررات حاکم بر تفکیک و افراز

در این بخش با استفاده از منابع قابل دسترس در مراکز علمى در کتابخانه‏ها اقدام به جمع ‏آورى مجموعه قوانین و مقررات و همچنین بخشنامه‏ هاى حاک

مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها  تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری­­- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

  مبحث اول: مقررات حاکم بر تفکیک

 گفتار اول: مقررات عام و خاص حاکم بر تفکیک

 الف: مقررات عام

 درباره تفکیک اراضى و اعیان دستورالعمل‏هاى فراوان و گاه ضد و نقیض در گذشته تاکنون وجود داشته و دارد. بسیارى از این مقررات ضمن بیان مدلول مقررات تفکیک، شرحى از اصول و ضوابط سودمند را در بر دارد. این دستورالعمل‏ها از نظر اینکه بسیار پراکنده است لذا فهرستى از آنها در اینجا ذکر مى‏شود:

 1- تفکیک ملک فاقد نقشه (بند 362 مجموعه بخشنامه‏هاى ثبتى).

 2- تفکیک اراضى که حدود طبیعى دارد (بخشنامه شماره 2252/3 مورخ 31/3/54).

 3- تفکیک املاک مجاور املاک عمومى (بخشنامه شماره 3208 – 3 مورخ 5/5/54 و بخشنامه شماره 1936 – 3 مورخ 18/3/54).

 4- تفکیک ملک فاقد بنا و تفکیک ملک تجدید نشده (بند 363 مجموعه بخشنامه‏هاى ثبتى و بخشنامه شماره 6604 – 3 مورخ 23/11/53).

 5- تفکیک اعیانى (بخشنامه شماره 7704 – 4 مورخ 28/12/53).

 6- تفکیک آپارتمان (بخشنامه شماره 5588 – 3 مورخ 14/8/54 و بخشنامه شماره 5778 – 3 مورخ 25/8/54).

 7- افرازنامه محضرى و اعتبار آن (بند 365 مجموعه بخشنامه‏هاى ثبتى).

 8- رعایت بخشنامه‏هاى ثبتى (و بخشنامه شماره 288 – 3 مورخ 23/1/54 و بخشنامه شماره 3716 – 3 مورخ 5/5/54 و بخشنامه شماره 590 – 3 مورخ 16/6/54 و بخشنامه شماره 3210 – 3 مورخ 5/5/54).

 9- هزینه تفکیک – بند 101 – 254 – 266 – 92  (از مجموعه بخشنامه‏هاى ثبتى سال 1341).

 به علت اهمیت زیاد که امر تفکیک در حال حاضر پیدا کرده ضرورى مى‏بینیم که عین ماده 3-  14 آئین‏نامه مربوط به استفاده از اراضى و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرهاى مصوب 27 – 2 - 2535 را عیناً نقل کنیم:

 ماده 3 - تفکیک و تقسیم اراضى واقع در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها به قطعات کمتر از بیست هکتار تابع ضوابط و ترتیبات زیر مى‏باشد:

 در مورد اراضى شهرک‏ها تشریفات و ضوابط مقرر در فصل سوم این آئین‏نامه باید انجام گردد.

 در مورد اراضى غیر شهرک تفکیک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود:

 1- اهداف از تفکیک، اجراى طرح مشخصى باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذیربط قرار گرفته باشد.

 2- مساحت قطعات تفکیکى معادل و متناسب با اجراى طرح مورد نظر باشد.

 3- انجام عملیات ساختمانى یا تأسیساتى طرح در زمین مورد نظر امکان‏پذیر باشد و مغایرتى با ضوابط مقرر در ماده 4 این آئین‏نامه نداشته باشد.

 4- اعلام نظر وزارت کشاورزى و منابع طبیعى یا واحدهاى تابع آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد مبنى بر عدم قابلیت تولید زراعى اراضى و اقتصادى نبودن بهره‏ورى کشاورزى از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برابر اجراى طرح نسبت به اراضى دیگر همان حوزه کشاورزى.

 5- تقاضا و نقشه‏ى تفکیکى ضمن رعایت کلیه شرایط بالا مورد تصویب مراجع که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه‏هاى ساختمانى را در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.

 تبصره 1 - ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هیچ نوع تقاضاى تفکیکى را براى قطعات کوچکتر از بیست هکتار قبل از اینکه مورد تصویب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرند و نسبت به آن اقدام کنند.

 تبصره 2 - در محدوده مسکونى روستاها صدور اجازه تفکیک با رعایت قوانین جارى کشور و در حدود نیازهاى مسکونى و اجتماعى روستا بعهده وزارت تعاون و امور روستاها یا واحدهاى تابعه آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد خواهد بود.

 ماده 14 - انجام عملیات مربوط به تفکیک ثبتى اراضى شهرک‏ها منوط به اتمام  عملیات زیربنایى و صدور پروانه بهره‏بردارى و اجازه تفکیک مى‏باشد و بر حسب مورد ممکن است عملیات اجرایى زیربنایى و صدور پروانه بهره‏بردراى اجازه تفکیک به مراحل مختلف تقسیم گردیده پس از خاتمه عملیات هر قسمت پروانه بهره‏بردراى و اجازه تفکیک نسبت به آن قسمت صادر و به احداث کننده شهر تسلیم شود. همچنین در مواردى که به تشخیص کمیسیون مقرر در ماده 13 این آئین‏نامه ایجاب کند مى‏توان پروانه بهره‏بردارى را از لحاظ امکان تفکیک فروش قطعات ساختمانها و اراضى قبل از اتمام عملیات اجرایى زیربنایى نسبت به هر قسمت از شهرک صادر نمود. مفروز بر اینکه از متقاضى تضمین کافى که ترتیب آن در دستورالعمل موضوع تبصره ماده 12 این آئین‏نامه مقرر خواهد گردید براى اتمام  عملیات زیربنایى قسمت‏هاى مذکور اخذ شود.

 

 ب - مقررات خاص

 حال با توجه به ذکر کلیاتى از مقررات حاکم بر تفکیکى، ذیلاً به مواردى دیگر بطور جداگانه اشاره مى‏گردد.

 مقررات تفکیک اراضى شهرکها کمتر از بیست هکتار[1]  در ماده 3 آئین‏نامه فوق‏الذکر تفکیک و تقسیم اراضى واقع در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها مطابق فصل سوم آئین‏نامه مربوط به استفاده از اراضى و احداث بناء تأسیسات خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها به مساحت و تفکیک شهرکها اختصاص دارد که برابر ماده 14 مندرج در فصل مرقوم انجام عملیات مربوط به تفکیک ثبتى اراضى شهرکها منوط به ا نجام عملیات زیربنایى و صدور پروانه بهره‏بردراى و اجازه تفکیک مى‏باشد. و بر حسب مورد ممکن است عملیات زیربنایى و صدور پروانه بهره‏بردارى و اجازه تفکیک نسبت به آن قسمت صادر و احداث کننده شهرک تسلیم مى‏شود و همچنین در مواردى که به تشخیص کمیسیون مقرر در ماده 13 این آئین‏نامه مى‏توان پروانه بهره‏بردراى را از لحاظ امکان تفکیک و فروش قطعات ساختمانها و اراضى قبل از انجام  عملیات اجرائى زیربنا نسبت به هر قسمت از شهرک صادر نمود مشروط بر این که متقاضى تضمین کافى که ترتیب آن در دستورالعمل موضع تبصره ماده 12 این آئین‏نامه مقرر خواهد گردید براى انجام عملیات زیربناى قسمتهاى مذکور اخذ نموده برابر تبصره 2 ماده پانزده در صورتى که نحوه تفکیک اراضى و شهرکهایى که قبل از تصویب این آئین‏نامه ساخته شده‏اند با ضوابط مقرر براى هر یک هماهنگ نباشد با صدور اجازه اصلاح نقشه تفکیکى توسط کمیسیون ماده 13 آئین‏نامه اصلاحات لازم در نقشه تفکیکى به عمل خواهد آمد.

 تشریفات تفکیک اراضى بیش از ده هزار متر مربع درخواستهاى مربوط به تفکیک اراضى بیش از ده متر مربع در داخل و خارج از محدوده پنج ساله خدمات شهرى به منظور بررسى و رعایت ضوابط طرح و نقشه‏هاى تفصیلى قبلاً در کمیسیون ماده 5 شوراى عالى شهرسازى و معمارى مطرح و بر اساس نظریات کمیسیون مذکور نسبت به این قبیل درخواستها اقدام خواهد گردید.[2]

تفکیک اراضى بیش از 3000 متر مربع قبل از رسیدگى و اظهارنظر طرحهاى تفضیلى در خصوص کلیه درخواستهاى تفکیک اراضى بیش از 3000 متر مربع ارسالى از سازمان زمین شهرى و همچنین اراضى بیش از ده هزار متر مربع مورد درخواست مالکین خصوصى و پس از تشکیل و تکمیل پرونده ارسال سوابق به اداره کل برنامه‏ریزى و طرحهاى شهرسازى و جهت رسیدگى و اظهارنظر الزامیست.[3]

منظور نمودن 10% زمین به خدمات (در ارتباط با دستورالعمل سرانه‏هاى شهرسازى و مجموعه‏ها) صرفاً جهت تفکیک اراضى موات و بایر واگذارى از طریق اداره کل زمین شهرى و اراضى دایر بیش از ده هزار متر مربع، که جهت مجتمع اختصاص مى‏یابد، مدر نظر بوده است. لذا منظور نمودن 10% زمین به خدمات جهت طراحى اراضى بین سه الى ده هزار متر مربع، موضوع دستورالعمل سرانه‏هاى شهر سازى و مجموعه، تنها شامل اراضى موات و بایر واگذارى اداره کل زمین شهرى بوده و شامل اراضى دایر و همچنین اراضى باید مشاع که با توجه به قانون اراضى شهرى مازاد سهم دولت ندارد نمى‏گردد.[4]

تفکیک اعیان‏ها: بند 382 - «در مواردى که مالک اعیانى‏هاى ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر آئین‏نامه تقاضاى تفکیک مى‏نماید و  عرصه متعلق به دیگرى است، همان‏طورى که در ماده 104 آئین‏نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانى باید مراتب به مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد بدیهى است با صدور سند مالکیت اعیاین دیگر ادعایى نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود».

 منظور از تفکیک آن قسمت از اعیانى احداثى بر روى  عرصه است که مستاجر عرصه مورد اجاره با اذن مالک احداث نموده بر روى عرصه است. به فرض در یک منطقه زمین به مساحت یک هزار متر مربع که سند مالکیت آن به نام دیگرى است شخصى در دویست متر مربع آن اعیان احداث نموده و متقاضى صدور سند مالکیت اعیانى دویست متر مربع مى‏باشد. یعنى در واقع عملا مساحت و محدوده اعیان مورد مالکیت متقاضى از مساحت و محدوده یکهزار متر مربع تفکیک و بعد از آن نسبت به صدور سند مالکیت اعیان اقدام خواهد شد که این وضعیت معمولاً اختصاص به اراضى وقف دارد.

 سازمان اوقاف در مناطقى که داراى اسناد مالکیت عرصه در متراژهاى بالا مى‏باشد به علت منع انتقال اراضى وقف آن را به صورت مشاع و در مساحتهاى کوچکتر به صورت تنظیم سند اجاره به اذن احداث ساختمان واگذار مى‏کند و دارندگان این گونه اسناد یا در واقع مستأجرین اوقاف با احداث ساختمان خواستار صدور سند مالکیت اعیان در محدوده مورد اجاره خواهند شد که مورد از مصادیق 104 مکرر آئین‏نامه قانون ثبت[5] است.

 مستأجرین این گونه اراضى براى صدور سند مالکیت اعیاین باید ابتدا گواهى پایان ساختمان از شهردارى اخذ کنند و رونوشت مصدق آن را به اداره ثبت تسلیم دارند، در غیر اینصورت اداره ثبت قبل از هر اقدامى باید نظر شهردراى را در مورد بر و کف و طرحهاى تفصیلى استعلام و با ملحوظ داشتن آن اقدام لازم را بر وفق مقررات مذکور معمول دارد.[6]

مراحل صدور سند مالکیت اعیانى جهت مستأجرین به این ترتیب است که با تقاضاى ذینع از اداره ثبت وقتى را جهت معاینه محل وتعیین حدود متصرفات مستأجر تعیین و آن را به مجاورین و مالک عرصه (اداره اوقاف) جهت اطلاع و حضور در محل در وقت مقرر ابلاغ مى‏نماید که معمولاً این اطلاع با اخطار ادراى صورت مى‏گیرد و نقشه‏بردار ثبت و نماینده اداره اوقاف از محل بازدید به محل آورده واقدام به تهیه کروکى و تنظیم صورت مجلس تعیین حدود مى‏کنند و در صورت عدم تصرف باید صراحتاً در ستون مربوط قید نمایند که معترض وجود ندارد. نماینده اوقاف و نقشه‏بردار ثبت و متقاضى برگ تعیین حدود را امضاء مى‏نمایند چنانچه اخطار حضور در روز مقرر به دلایلى به دست مالکین مجاور نرسیده واطلاع نداشته باشند ولى در محل حاضر شوند و برگ تعیین حدود نماینده اقدام در اجراى ماده 83 قانون ثبت[7] پیش‏نویس سند مالکیت اعیاین را تهیه مى‏کند. و به ضمیمه برگ مذکور و کروکى محل با دستور مقام مسئول واحد ثبتى صورت مجلس در دفتر اندیکاتور ثبت شده و جهت انقضاء مهلت اعتراض پرونده براى مدت یکماه در ردیف پرونده‏هاى اقدامى جا گرفته و پس از انقضاى مهلت اعتراض، بایگانى ضمن گواهى لازم ثبتى بر  عدم وصول اعتراض و نبودن اوراق اضافى آن را به نماینده اقدام عودت داده ونماینده اقدام با کنترل مجدد گواهى‏هاى لازم جهت دستور ثبت و اقدامات لازمه دیگر پرونده را به جریان مى‏گذارد و نهایتاً پس از طى تشریفات ادارى منجر به صدور سند مالکیت مى‏گردد.

 به عبارت دیگر طبق بند 382 مجموعه بخشنامه ثبتى در مواردى که مالک اعیانهاى ثبتى شده بر اساس ماده 104 مکرر قید شده در موقع تحدید حدود اعیانى باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه مراتب به مشارالیه ابلاغ و ادخطار گردد. بدیهى است با صدور سند مالکیت اعیانى دیگر ادعاث ثبت به اصل ملک مسموع نخواهد بود.[8]