منع افراز

موارد منع افراز و هزینه‏ هاى آن

مطلب حاضر از کتاب بررسی حقوقی نحوه تفکیک املاک اراضی ، باغات و افراز آنها  تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری­­- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

 الف - موارد منع افراز

 1- مطابق ماده 595 ق.م هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکاء تراضى نمایند.

 2- طبق ماده 597 ق.م تقسیم ملک از وقف جایز است. ولى تقیسم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

 3- برابر قسمت اخیر ماده 591 ق.م اجبار به تقسیمى که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 ق.م ضرر عبارتست از نقصان فاحش قیمت به مقدارى که عادتاً قابل مسامحه نباشد.

 4- وفق نظریه اداره حقوقى قوه قضائیه هرگاه عمل افراز وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت‏پذیر قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز افراز نیست.

 در خصوص موانع افراز نظریات حقوقى و آراى متعددى از سوى هیات عمومى دیوان عالى کشور صادر گردیده که ذیلاً به مواردى از آن اشاره مى‏گردد:

 «چنانچه براى مالکین مشاعى که به صورت مفروزى متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزى صادر شود براى بقیه مالکین ملک مذکور نیز مى‏توان سند مالکیت مفروزى صادر کرد هرچند در زمین متصرفى آنها اعیانى ایجاد نشده باشد»[1]

سؤال - ملکى به موجب سند رسمى و عادى به صورت مشاعى به تعداد زیادى از افراد واگذار شده است. در اداره ثبت به نام هر یک از مالکین سند مالکیت مشاعى ایجاد گردیده و کلیه خریداران آن هر کدام در یک قطعه از ملک مذکور به صورت مفروزى متصرف شده‏اند در اجراى مواد اصلاحى قانون ثبت (ماده 147 و 148) تقاضاى صدور سند مالکیت مفروزى شده است. کارشناسان مربوطه محل را بازدید نموده و با تعیین حدود و مشخصات قطعات متصرفى نقشه لازم را تهیه کرده‏اند در این میان تعدادى از متصرفین قادر به احداث اعیانى در قسمت متصرفى خود نشده‏اند، اداره ثبت اسناد و املاک طبق مفاد رأى براى متصرفین مفروزى که واجد شرایط بوده و در قسمت متصرفى خود ایجاد اعیانى کرده‏اند. سند مالکیت مفروزى صادر نموده ولى براى آنهایى که اعیانى احداث نکرده‏اند سند مفروزى صادر نشده است اینک سؤال این است که آیا مى‏توان براى باقى مانده متصرفین که موفق به احداث اعیانى نشده‏اند سند مالکیت مفروزى صادر کرد یا خیر؟

 اداره حقوقى قوه قضائیه در پاسخ به سؤال مطرح شده چنین اظهار نظر نموده است:

 با توجه به بند (2) ذیل ماده (147) اصلاحى قانون ثبت مصوب 1370 هرگاه انتقال اعم از رسمى و عادى به نحو مشاع و  تصرف به نو مفروز باشد و این تصرفات مورد موافقت مالک متصرف و مالکین دیگر باشد با رعایت شرایط مفروز در همان بند، رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقى مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزى خواهد داد. با توجه به مراتب فوق در مورد استعلام که با درخواست متقاضیان و صدور تراز کارشناسى کل پلاک و قطعات متصرفى هر یک از دارندگان اعم از  عادى و رسمى تعیین و معلوم گردیده و نسبت به اکثریت قریب به اتفاق قطعات متصرفى مشاعى سند مالکیت مفروزى صادر گردیده است. در مورد کسانى که با درخواست صدور سند مالکیت به لحاظ عدم احداث ساختمان و اعیانى مشمول این مقررات نیستند با رعایت کامل شرایط مقرر در بند (2) رئیس ثبت مى‏تواند اجازه تعیین حدود قطعات باقى مانده را که حدود آنها با توجه به نقشه کلى پلاک و صورت مجلس تنظیمى مشخص گردیده، به منظور صدور سند مالکیت مفروزى بدهد. به عبارت یدگر منظور از کلمه باقى مانده در این قانون اراضى است که حالت مشاعى درد و براى آنها باید سند مالکیت مفروزى صادر گردد اعم از اینکه احداث اعیانى شده باشد یا غیر آن.

 »رأى دادگاه در مورد افراز ملک به هر ترتیب که باشد، اداره ثبت مکلف به اجراى آن است«

 سئوال - در مواردى که دادگاه حکم به افراز با تفکیک ملکى صادر نموده است اعم از اینکه به لحاظ عدم ارسال تاییدیه به نقشه تفکیک و افراز از ناحیه شهردارى در مهلت مندرج در ماده (101) قانون شهرداریها باشد یا به جهات دیگر، آیا اداره ثبت بدون تأیید نقشه از طرف شهردارى که منتهى به عدم اجراى مقررات ماده (6) قانون تأسیس شوراى عالى شهرسازى و معمارى و یا ماده (154) قانون اصلاحى قانون ثبت شده باشد مکلف به اجراى دادنامه مى‏باشد یا خیر؟

 اداره کل حقوقى قوه قضائیه چنین پاسخ داده است:

 در موردى که دادگاه طبق قسمت اخیر ماده (10) قانون شهردارى، بدون وصول نقشه تصویبى شهردراى حکم به افراز ملکى صادر کرده و یا به هر ترتیبى که حکم قطعى افراز از محکمه صادر گردیده باشد، اداره ثبت مکلف به اجراى حکم دادگاه خواهد بود.[2]

در خصوص موانع افراز هیئت عمومى محترم دیوانعالى کشور نیز با توجه به آراى ضد و نقیض شعبات مختلف دادگاههاى عمومى اظهارنظرهایى داشته است که مواردى از آنها اشاره مى‏گردد:

 شعبه دوم دادگاه عمومى کرج طى نامه شماره 1673/3 -  17/7/62  فتوکپى و رونوشت دادنامه‏هاى شماره 678 مورخ 10/11/61 شعبه سوم دادگاه  عمومى کرج و شماره 574 مورخ 12/7/62 شعبه دوم دادگاه عمومى کرج اشعار داشته که راجع به یک موضوع (افراز ملک در خارج از محدوده شهردارى) دو نظر متفاوت اظهار شده یک شعبه به عدم امکان افراز اراضى و املاک در خارج از محدوده و شعبه دیگر بر امکان افراز رقبات مزبور بیان عقیده نموده است و طبق ماده 3 الحاقى به آئین دادرسى کیفرى مصوب سال 1337 درخواست طرح موضوع در هیئت عمومى دیوانعالى کشور کرده است ذیلاً جریان پرونده‏هاى مربوط به آراء متغایر مذکور به استحضار مى‏رسد:

 1- در پرونده کلاسه3 - 61/622  مطروحه در شعبه دوم دادگاه عمومى کرج آقاى غلام حسین زینعلى دادخواستى بخواسته تجدیدنظر نسبت به رأى شماره 19430 - 28/8/61  صادره از اداره ثبت اسناد و  املاک کرج بطرفیت خانم ع زت دهشیرى تقدیم و توضیح داده که در تاریخ 22/8/61 بمنظور افراز سهمى خود از خانم دهشیرى در پلاک شماره 47 فرعى از 168 اصلى گلشهر کرج به اداره ثبت کرج دادخواست افراز داده لیکن اداره مذکور به علت اینکه پلاک مزبور در خارج از محدوده خدمات شهرى واقع شده به استناد تبصره یک ماده 3 آئین‏نامه مربوط به استفاده از اراضى و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونى وحریم شهرها آنرا قابل تفکیک ندانسته و حکم رد دادخواست خواهان را صادر نموده است و چون رأى مزبور قابل اعتراض بوده نسبت به آن اعتراض کرده که در شعبه دوم دادگاه  عمومى مطرح و پس از رسیدگیهاى لازم سرانجام به این استدلال که مورد افراز طبق پاسخ استعلام از فرماندارى کرج خارج از محدوده شهر وشهرکها است و نظر باینکه مورد افراز فاقد شرایط مندرجه در بند ب ماده 3 آئین‏نامه مربوط به استفاده از اراضى و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها مى‏باشد اعتراض خواهان وارد ندانسته و دادنامه صادره از اداره ثبت کرج را بشرح دادنامه شماره 678 مورخ 10/11/61 تأیید کرده است.

 2- در پرونده کلاسه 61/339 - 3 مطروحه در شعبه سوم دادگاه عمومى کرج آقاى  على اصغر خدامى بولایت فرزندش حسین خدامى دادخواستى بخواسته تجدیدنظر نسبت به رأى شماره 3/4/61 - 7628 صادره از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان کرج بطرفیت آقاى منصور گنجیان با ولایت پدرش آقاى غلامرضا گنجیان به دادگاههاى  عمومى کرج تقدیم کرده که به شعبه سوم ارجاع شده رأى مورد اعتراض راجع به درخواست افراز پلاک 22025 فرعى از 196 اصلى واقع در حوزه ثبتى شهرستان کرج مى‏باشد که اداره ثبت اسناد و املاک کرج به استدلال اینکه ملک در خارج از محدوده خدماتى شهردارى قرار دارد و در محلى است که فاقد پروانه شهرک مى‏باشد طبق تبصره یک ماده 3 آئین‏نامه احداث بنادر خارج از محدوده آنرا قابل تفکیک ندانسته و حکم به رد دادخواست خواهان صادر نموده است شعبه سوم دادگاه عمومى کرج پس از یک سلسله رسیدگى‏ها بالاخره استدلال اداره ثبت اسناد و املاک کرج را غیر وارد تشخیص و آنرا اولاً برخلاف اصل تسلیط دانسته ثانیاً استدلال کرده که ضمانت اجراء احداث بنا در خارج از محدوده عدم افراز آن نیست بلکه عدم قابلیت انتفاع از خدمات شهرى است به اضافه اینکه بموجب تبصره استنادى اداره ثبت از افراز و تفکیک قطعات ملک کمتر از بیست هکتار منع شده نه ملک مورد ادعا که پلاکى است مستقل با مساحت 450 متر مربع، دادنامه صادره از اداره ثبت را فسخ و حکم به افراز پلاک مذکور به دو قطعه صادر نموده است که بشرح ذیل مبادرت به اظهار نظر مى‏باشد:

 نظریه - همانطور که ملاحظه مى‏فرمایید نسبت به موضوع واحد دادگاهها رویه‏هاى مختلفى اتخاذ نموده‏اند لذا به استناد ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسى کیفرى مصوب یکم تیرماه 1337 تقاضاى طرح در هیئت عمومى دیوانعالى کشور جهت اتخاذ تصمیم‏مقتضى دارد.

 «با توجه به اینکه تقاضاى افراز در هر دو دادنامه صادره از شعبه سوم و دوم دادگاه عمومى کرج در موردى بوده که روى زمین بدون رعایت مقررات قانونى انجام گرفته و بر دادگاه بوده که رد استماع دعوى را مى‏داده است، چون قبول دعوى تأیید تخلف از قانون مى‏باشد و  ادله قضا و قوانین منصرف از مواردى است که همراه به تخلف باشد و لذا رأى شعبه سوم هرچند با توجه به ماده 3 الحاقى اصلاحى قانون افراز و تقسیم مصوب: 17/9/58 شوراى انقلاب موافق است اما با توجه به تخلف ساختمانى از آن قانون انصراف دارد و هیچگاه قانونگذار از متخلف پشتیبانى نمى‏نماید. بنابراین علیهذا باید گفت رأى شعبه دوم تمام، لکن نه به استناد تبصره یک ماده 3 آئین‏نامه مربوط به افراز و تفکیک اراضى و احداث بنا و ساختمان در خارج از محدوده شهرها و شهرکها بلکه به استناد تخلف از مقررات ساختمانى که روى زمین انجام گرفته باشد».[3]

هیئت عمومى دیوان عالى کشور پس از مشورت لازم و  استماع نظریه حضرت آیت‏الله صانعى رأى خود را چنین صادر مى‏نماید:

 هرچند با استفاده از ملاک ماده 3 قانون اصلاح بعضى از مواد قانون گسرتش کشاورزى در قطبهاى کشاورزى مصوب 17/9/358 شوراى انقلاب جمهورى اسلامى ایران مؤخر التصویب بر آئین‏نامه مورخ 27/2/1355 هیئت وزیران و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنى در تقسیم اموال مشترک، افراز اراضى فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها و شهرکها بین مالکین مشاعى به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار باستثناء مواردیکه قانوناً نیاز به تأیید مقامات خاصى دارد بلااشکال است اما نظر به اینکه برابر فصل دوم آئین‏نامه مربوط به استفاده از اراضى، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 ایجاد هرگونه ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها مستلزم رعایت ضوابط پیش بینى شده در آئین‏نامه مزبور منجمله اخذ پروانه ساختمانى و یا اعمال ماده 8 آن مى‏باشد که پذیرش تقاضاى افراز زمین‏هایى که در آنها بدون رعایت ضوابط و مقررات آئین‏نامه مزبور و تأیید عمل خلاف مدلول آن خواهد بود بنابراین دعوى اراز اراضى خارج از محدوده قانونى و حریم شهرها و شهرک‏هاى ساختمانى بدون اینکه در ایجاد ساختمان رعایت آئین‏نامه فوق شده باشد قابلیت استماع را ندارد و چون حسب محتویات پرونده‏هاى محاکماتى در هر یک از پلاک‏هاى مورد درخواست افراز دو باب ساختمان مجزا از یکدیگر بدون رعایت مقررات آئین‏نامه مزبور احداث گردیده را شعبه دوم دادگاه عمومى حقوقى کرج مالاً متضمن معناى فوق تشخیص و تأیید مى‏شود این رأى برابر ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسى کیفرى در موارد مشابه لازم‏الاتباع است.[4]

- ممنوعیت تصرف و تملک اراضى متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى و احداث هرگونه بنا در آن و ممانعت از نقل و انتقال اراضى و املاک به موجب اسناد عادى و جلوگیرى از تفکیک و افراز اراضى مزبور.[5]

 به منظور جلوگیرى از تصرف اراضى متعلق به دولت، موضوع قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى و احداث هرگونه بنا در آن و ممانعت از نقل و انتقال اراضى و املاک به موجب اسناد عادى و همچنین جهت جلوگیرى از تفکیک و افراز اراضى مزبور مقررات زیر تصویب و مقرر مى‏گردد شهردارى و مقامات قضایى و انتظامى و پاسداران انقلاب کمیته‏ها و رسانه‏هاى گروهى دولتى در اجراى مفاد آن اقدام نمایند.

 ماده 1 - هرگونه تفکیک و افراز و نقل و انتقال اراضى که با تصویب قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى مصوب 5/4/1358 و اصلاحى آن مورخ 29/4/58 و آئین‏نامه اجرایى مربوطه در مالکیت دولت جمهورى اسلامى قرار گرفته و جزو اموال عمومى است، در حکم تعرض و تجاوز به اموال و حقوق عمومى بوده و مرتکبین و واسطه‏ها و کسانى که به نحوى از انحاء در اینگونه عملیات دخالت داشته باشند به حکم دادگاه انقلاب اسلامى و یا دادگاه صالح دیگر که در شهردراى مستقر خواهد بود حسب مورد به مجازاتهاى مقرر در قانون مربوط به متجاوزین به اموال عمومى و مردم مصوب 22/9/58 شوراى انقلاب جمهورى اسلامى ایران محکوم خواهد شد.

 ماده 2 - شهردارى مکلف است ضمن معرفى متجاوزین و متصرفین عدوانى اراضى مورد بحث به دادگاههاى انقلاب یا سایر دادگاههاى صالحه مورد تصرف را با مشارکت و دخالت مستقیم مقامات انتظامى و پاسداران کمیته‏ها تخلیه و خلع ید نماید.

 ماده 3 - کلیه نقل و انتقالات اراضى و املاک موضوع این قانون به موجب اسناد  عادى (مانند قولنامه و مشابه آن) فاقد اعتبار قانونى است.

 تبصره - نظر به اینکه اشخاص بعد از اعلام قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى زمین‏هاى تصرفى خود را با تنظیم اسناد عادى به تاریخ‏هاى ماقبل قانون به فروش رسانده‏اند، این قبیل اسناد  عادى نیز که به تاریخ قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضى موات شهرى تنظیم شده باشد از درجه اعتبار ساقط شده و مشمول مفاد این قانون مى‏باشد. مگر اینکه مشمول تبصره 2 تصویب‏نامه شماره 2442 / د مورخ 27/11/58 باشد. (اصلاح شده در 20/2/59)[6]

ماده 4 - انتقال دهندگان اراضى موات شهرى و املاک احداث شده روى آنها که بموجب اسناد عادى عمل شده باشد توسط شهردارى و مقامات انتظامى به دادگاه انقلاب یا دادگاه صالح دیگر مستقر در شهردارى معرفى مى‏گردد و دادگاه علاوه بر الزام فروشنده به استرداد وجه دریافتى به ذینفع وى را به پرداخت جزاى نقدى میزان 50% (پنجاه درصد) مبلغ مزبور در حق شهردارى محکوم خواهد کرد.

 ماده 5 - کلیه اعیان و مستحدثات در این قبیل اراضى ملک شهرى محسوب و متعلق به شهردارى خواهد بود که در اختیار خدمات عمومى شهرى یا طبق نظر دادگاه صالح مزبور در بند 1 به طبقات محروم واگذار خواهد شد.

 تبصره - شهردارى مى‏تواند بر اساس نظر دادگاه رسیدگى کننده قسمتى از خسارات وارده به خریدار بابت احداث اعیانى در مورد معامله را از محل جریمه مذکور پرداخت نماید.