ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات و تأثیر آن در ایجاد ریسک

مبنای ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات

مطلب حاضر از کتاب ریسک معاملات املاک با اسناد عادی « مبایعه نامه » تالیف آقای حسین رضوان خواه گل سفیدی «سردفتر اسناد رسمی» با همکاری آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری­­- مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .

http://justice-angel.com/

 قانون‌گذار در مواردی و یا مراجع صالح قضائی و یا اداری به موجب قانون، شخصی و یا اشخاصی را از انجام دادن معامله کلاً یا نسبت به مورد خاصی ممنوع می‌کنند، اگر چه حجر و عدم اهلیت که الفاظ شناخته شده ای در تاریخ فقه و حقوق هستند با اصطلاح «اشخاص ممنوع المعامله» که در حقوق ثبت بیشتر مصطلح شده است، معنای واحدی ندارند ولی از جهات آثار و نتایجی که از عدم دخالتشان در معاملات مدنظر است می‌توانند به هم شبیه باشند.

از بررسی آراء فقها و حقوق‌دانان مبانی متعددی برای عدم اهلیت و ممنوعیت برای معامله عنوان شده است که می‌توان به ترتیب زیر خلاصه کرد :

بند اول – مبنای ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات

قانون گذار به جهت رعایت مصلحت گروهی از اشخاص به علت نقصان در قصد و رضا و یا فقدان قوه سنجش مصلحت، آنان را از معامله منع نموده و یا به قصد حمایت از اجتماع از دخالت اشخاصی که اگرچه هیچ نقصان عقلی و یا ذهنی ندارند ولی به جهت ملاحظات قانونی و یا اقتصادی و به خصوص سیاسی معامله این افراد را ممنوع و یا محدود می‌نماید، و موظف به اعلام اسامی و مشخصات این اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی به خاطر حمایت از شهروندان خود می‌باشد تا با دادوستد با چنین افرادی اموال خود را در معرض تلف قرار ندهند، اگر چه مراجع رسمی به حکم قانون مطلع از این داده‌ها می‌شوند اما وضعیت در مورد بحث این رساله یعنی معامله به وسیله اسناد عادی چگونه خواهد بود؟ اصولاً ممنوعیت به جهت رعایت یکی از مصالح ذیل انجام می‌گیرد:

۱- حمایت از شخص محجور

 در برخی موارد ممکن است مبنای حقوقی آن حمایت از شخص محجور باشد، مانند اشخاص مجنون و سفیه که قانون جهت حمایت از اشخاص مزبور ایشان را محجور دانسته، فلذا معاملات با این اشخاص را باطل یا غیر نافذ اعلام نموده است (مواد ۱۲۰۷ و ۱۲۱۰ ق. م) که در گفتار پیشین مورد بررسی قرار گرفت.

۲- حمایت از اشخاص ثالث  

 گاهی ممکن است حمایت از حقوق و مطالبات سایر اشخاص، مبنای حقوقی عدم اهلیت اشخاص باشد، مانند عدم اهلیت تاجر ورشکسته نسبت به اموال موجود ماده (۴۲۳ ق. ت.) و راهن نسبت به مال رهن (ماده ۷۱۳ ق. م.) که برای حفظ حقوق طلبکاران ورشکسته و مرتهن در مورد رهن وضع شده است.

 ۳- حمایت از جامعه و نظم عمومی  

   در برخی از موارد مبنای حقوقی عدم اهلیت اشخاص حمایت از جامعه می‌باشد مانند عدم اهلیت بیگانگان و اتباع خارجی نسبت به تملک املاک و نیز محدودیت اتباع خارجی نسبت به تملک اراضی مزروعی (مطابق قانون مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰).

گاه نیز ممکن است مبنای حقوقی عدم اهلیت اشخاص رعایت نظم عمومی باشد مانند عدم اهلیت شخص مست و بیهوش، زیرا با وجود اینکه از مستی و بیهوشی به عنوان برخی از شرایط عدم اهلیت در مواد 212 و 1207 ق. م. ذکری به میان نیامده است و لیکن با استفاده از وحدت ملاک در مورد اشخاص بیهوش و مست نیز می‌توان گفت که مطابق ماده ۱۹۵ ق. م. اساساً بطلان معامله آن‌ها نیز به علت فقدان قصد و رضا می‌باشد که مفهوم موافق آن این است که اشخاص مست و بیهوش بعلت فقدان اراده در حکم مجنون یا غیر رشید بوده و فاقد اهلیت هستند فلذا حق انجام معامله را ندارند. از طرف دیگر چون قواعد و مقررات مربوط به شرایط اساسی معاملات از جمله قواعد آمره و در زمره مقررات مربوط به نظم عمومی می‌باشد، بنابر این اشخاص نمی‌توانند بر خلاف مقررات مربوط به نظم عمومی تراضی و توافق نمایند، لذا عدم اهلیت اشخاص مزبور در این گونه موارد به لحاظ رعایت نظم عمومی جامعه می‌باشد.

۴- عدم اهلیت و یا ممنوعیت قضائی و اداری  

  همچنین در برخی موارد نیز ممکن است عدم اهلیت اشخاص از نوع عدم اهلیت قضائی و اداری باشد و این در مواردی است که اشخاص از سوی مراجع قضائی به سبب ارتداد یا ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر کلاً ممنوع المعامله می‌شوند و یا آنکه برخی از اموال ایشان در حیطه تأمین و توقیف قرار می‌گیرد که در این صورت تا زمانی که رفع ممنوعیت ایشان اعلام نشود کماکان کلاً یا بعضاً ممنوع المعامله خواهند بود، همان طور که امروزه بسیاری از اشخاص از سوی محاکم دادگستری و دادگاه‌های انقلاب و یا دوایر اجرای دارائی و ثبت و غیره ممکن است ممنوع المعامله اعلام شوند و یا اموالشان بازداشت شود و در این صورت تا زمانی که رفع ممنوعیت از ایشان نشود حق انجام معامله علی‌الخصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت. [1]

 بند دوم – تعریف ممنوع المعامله و مبنای قانونی آن در جهت کاهش و یا افزایش ریسک

 الف – تعریف ممنوع المعامله  

  با توجه به تقسیم بندی که از حجر و عدم اهلیت در بالا نمودیم منظور ما در این گفتار از اصطلاح «ممنوع المعامله» مصادقی است که به حکم قضائی و یا دستور اداری مراجع مذکور در بند چهارم فوق الذکر از انجام معاملات و اعمال حقوقی منع می‌شوند.

اگرچه در قوانین و مقررات از آن تعریفی به عمل نیامده است، ولی با توجه به مصادیق آن می‌توان چنین بیان داشت که ممنوع المعامله : «شخصی است اعم از حقیقی یا حقوقی که در اثر اقدامات خلاف قوانین و تخطی از مقررات، از طرف مقامات ذیصلاح قضائی و یا اداری، از مداخله در اموال خود منع می‌گردد، این ممنوعیت ممکن است ناظر به تمام معاملات (هرگونه عمل حقوقی و عقد و ایقاع) یا معاملات ناقله باشد که در هر حال باعث سلب حق استیفای معامله کننده می‌گردد».[2]

باید توجه داشت که این گونه ممنوعیت‌ها راجع به اشخاص است نه اموال و ممنوعیت راجع به اموال تحت عنوان «اموال بازداشتی یا توقیفی» دارای احکام جداگانه است.  

ب – مبنای قانونی ممنوعیت

  برای نخستین بار، بعد از پیروزی انقلاب اسلامی با هدف جلوگیری از انتقال اموال صاحبان سمت‌های دولتی و عمومی در رژیم سابق، وزارت دادگستری مبادرت به صدور بخشنامه شماره ۸۶۷۸/۱۰ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۵۷ خطاب به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی بدین شرح نمود : «از تنظیم سند راجع به معاملات و نقل و انتقالات، هبه نامه، صلح نامه، اقرار نامه، وکالتنامه و هرگونه سند دیگر در مورد اموال منقول و غیر منقول و امتیازات و سهم‌الارث و سایر دارایی نخست وزیران، وزرا، معاونین نخست وزیر، معاونین وزرا، امرای ارتش و شهربانی و ژاندارمری، رؤسا سازمان‌ها و مؤسسات دولتی و مدیران شرکت‌ها و بانک‌های دولتی، شهرداری و معاونین شهرداری پایتخت، شهرداران شهرستان‌های درجه یک، استانداران و فرمانداران کل، سفرا، روسا و نمایندگان مجلسین سنا و شورای ملی که از اول سال ۱۳۴۲ به بعد در سمت‌های یاد شده شاغل بوده اند، اکیداً خودداری نمایند».[3]

این بخشنامه مبنای اصلی تکلیف دفاتر اسناد رسمی در خودداری از تنظیم و ثبت اسناد راجع به اشخاص ممنوع المعامله است که در طول سال‌های گذشته با تغییرات مواجه و تعدیل گردیده است.

قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۷/۵/۱۳۶۲ که دولت را مکلف به استرداد ثروت‌های نامشروع ناشی از جرائم و موارد مذکور در آن، از جمله ربا، قمار، سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطع کاری‌ها و معاملات دولتی نموده و دادستان را موظف به بررسی اموال و دارائی‌های اشخاص حقیقی یا حقوقی که به نوعی به رژیم سابق وابستگی داشته یا مشاغل آنان از جمله مشاغل ممنوعه می‌باشد، نموده است، به عنوان مبنای دیگری در صدور حکم ممنوعیت معامله اشخاص در دادگاه های انقلاب مورد استناد قرار می‌گیرد.

بند سوم – وضعیت حقوقی معاملات عادی اشخاص ممنوع المعامله

به صراحت اصل ۲۲ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران : «حیثیت، جان، مال، حقوق، مسکن و شغل اشخاص از تعرض مصون است مگر در مواردی که قانون تجویز کند»؛ و این اصل در ماده ۲ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز مورد تاکید قرار گرفته و قانون‌گذار با بیانی دیگر متذکر گردیده : «دارایی اشخاص حقیقی و حقوقی محکوم به مشروعیت و از تعرض مصون است مگر در مواردی که خلاف آن ثابت شود». عموم مقررات این قانون ناظر به اموال و ثروت اشخاصی است که در حکومت سابق دارای مناصبی بوده یا بدون وابستگی در کسب دارایی آن‌ها موازین شرعی مراعات نگردیده باشد.

با این توصیف اصولاً دارایی اشخاص مصون از تعرض است مگر در مواردی که تحصیل آن از طریق غیر مشروع بوده باشد که در این صورت، به حکم مراجع ذیصلاح قضایی، شخص از دخالت در اموال و دارایی خود ممنوع می‌گردد. گستردگی تعریف معاملات غیر مشروع به طور کلی از یک طرف و وسعت مصادیق اشخاص وابسته به رژیم پهلوی از طرف دیگر، به صورتی است که هر نوع معامله اشخاص قبل از بررسی وضعیت ممنوعیت احتمالی آن را در معرض بطلان قرار می‌دهد. به عبارت دیگر تنظیم قرار دادهای مربوط به نقل و انتقال اموال اشخاص، قبل از بررسی وضعیت ممنوع المعامله بودن متعاملین، با موازین قانونی سازگاری ندارد و هر یک از طرفین معامله و واسطه انجام آن علاوه بر مسئولیت مدنی، دارای مسئولیت کیفری مقرر در ماده ۱۴ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران می‌باشند، آنچنان که در ماده مذکور آمده است : «هرگونه نقل و انتقال اموال موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی به منظور فرار از مقررات این قانون پس از اثبات باطل و بلااثر است، انتقال گیرنده در صورت مطلع بودن و انتقال دهنده به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهند شد».  

حال در فرضی که معاملات شخص ممنوع المعامله محکوم به بطلان و حتی متعاملین آگاه به عنوان مباشر جرم کلاهبرداری و مشاور املاک به لحاظ تسهیل نمودن وقوع آن به عنوان معاون جرم، قابل تعقیب می‌باشند، می‌توان دیدگان خود را بر این واقعیت بست و به امید آن که متعاملین از اشخاص ممنوع المعامله نباشند، تنظیم قرارداد نمود؟ آیا در صورت تبیین آثار ناشی از معاملات شخص ممنوع المعامله، هیچ انسان عاقلی بدون تحقیق از سوابق شخص، مبادرت به ابتیاع مالی خواهد نمود؟ یا بدون احراز فقد ممنوعیت، هیچ دلالی وظیفه تنظیم مبایعه نامه را متقبل خواهد گردید؟[4]

«متأسفانه در حال حاضر مشاورین املاک به لحاظ عدم دسترسی به سوابق اشخاص و بدون رعایت موازین موصوف، مبادرت به تنظیم مبایعه نامه‌هایی در بعضی مواقع به ارزش ده‌ها میلیارد ریال می‌نمایند، که در صورت اثبات ممنوعیت فروشندگان، دستگاه قضائی کشور و خریداران را با مشکلات زیاد و در بعضی اوقات لاینحل مواجه خواهند نمود. و به نظر اینجانب همین مخاطره مهم و اساسی خود به تنهایی می‌تواند کافی برای پرهیز از تنظیم مبایعه نامه باشد، مگر اینکه چاره ای اساسی اندیشیده شود».[5]

بند چهارم - ممنوعیت شخص از انجام معامله در پیش و یا پس از تنظیم مبایعه نامه

سؤالی که در این بند در پی پاسخ آن هستیم، اینکه آیا اگر شخص قبل از تنظیم مبایعه نامه به جهت و یا جهاتی از انجام معامله بطور کلی ممنوع شده باشد، و خریدار قصد تنظیم سند رسمی را داشته باشد، دفتر اسناد رسمی به اظهار مشارالیه و به استناد مبایعه نامه می‌تواند تنظیم سند نماید؟ و اگر پس از تنظیم مبایعه نامه، ممنوع از معامله گردد چطور؟ و اصولاً این دو فرض تفاوتی از جهت نتیجه با یکدیگر دارند؟

 در ابتدا می‌دانیم به موجب ماده ۴۸ ق. ث. :«سندی که مطابق مواد مواد ۴۶ و ۴۷ باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد». دفاتر اسناد رسمی به عنوان یکی از وابستگان دستگاه قضائی کشور از این قاعده مستثنی نبوده و مجاز به ترتیب اثر دادن به اسناد عادی نمی‌باشند و موظف به رعایت و اجرای کلیه نظام‌ها و مقررات کشور از جمله ممنوعیت از ثبت معاملات اشخاص ممنوع المعامله که اسامی آن‌ها از طریق دادستان کل کشور و توسط سازمان ثبت و به صورت الکترونیکی به دفاتر واصل می‌شود، می‌باشند.

اما در مورد پاسخ به سؤالات فوق الذکر همان طور که در آخر فصل اول نظریات علمای حقوق در مورد تأثیر اسناد عادی در انتقال و یا عدم انتقال مالکیت بررسی نمودیم، بستگی به تملیکی یا عهدی تلقی نمودن مبایعه نامه و قولنامه دارد که ذکر مجدد آن مباحث در اینجا موجب اطاله کلام خواهد بود، اما به اختصار می‌توان گفت، دادگاه‌ها نیز از این اختلاف برداشت مستثنی نمی‌باشند.

بنابراین در مواقعی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه و در موقع تنظیم سند رسمی، مطلع بر ممنوعیت فروشنده از انجام معامله می‌گردد، چاره ای جز توسل به محاکم قضائی و تقدیم دادخواست به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌باشد. اما دادگاه‌ها نیز با توجه به نظرات حقوق‌دانان در مورد تاثیر و یا عدم تأثیر مبایعه نامه در تملیک، نسبت به حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت معامله اشخاص ممنوع المعامله نظرهای مختلفی دارند؛ گروهی معتقدند چنانچه فروشنده در زمان انعقاد قرارداد عادی ممنوع المعامله نبوده و بعد از آن به وسیله مراجع قضائی ممنوع المعامله شود، در صورت احراز تحقق معامله و وجود اراده و قصد و رضای طرفین بر وقوع معامله در زمان قبل از ممنوع المعامله شدن فروشنده و نیز عدم احراز تبانی طرفین، دادگاه باید حکم به تنظیم انتقال اجرایی را – که در واقع چیزی جز انجام یافتن تشریفات معامله تحقق یافته نیست – صادر کند، چرا که با وقوع عقد بیع موضوع سند عادی، مورد معامله در ملکیت خریدار مستقر شده است. این عده معتقدند متعلق حکم دادگاه انجام دادن معامله یا انتقال نیست تا ممنوعیت معامله مانع اجرا و انجام یافتن آن شود، بلکه حکم کاشف از وقوع معامله و فقط ناظر به تنظیم سند رسمی است و تنظیم سند رسمی هم امری تشریفاتی و از لوازم عقد است که تحقق آن به شرح مزبور احراز شده است. [6]

گروهی که ثبت راشرط صحت انتقال می دانند معتقدند که بر اساس مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ ق. ث. نمی‌توان به سند عادی معامله اموال غیر منقول ترتیب اثر داد اعم از اینکه فروشنده قبل از تنظیم مبایعه نامه و یا بعد از آن ممنوع المعامله شود.

آن چنانکه نظر گروهی از قضات دادگاه صلح در نظریه مورخه 4/12/67 در این خصوص چنین است : «اگر معامله نسبت به اموال غیر منقول مقدم بر تاریخ ممنوع المعامله شدن بوده باشد صدور حکم برتنظیم سند رسمی از طرف دادگاه جایز است، لیکن معامله با سند عادی نسبت به اموال غیر منقول در هر حال به موجب مواد 46 و 47 و 48 ق.ث و اینکه تاریخ سند عادی نسبت به ثالث معتبر نیست، قابل ترتیب اثر نمی­باشد ».[7]

به نظر می‌رسد اگر سند عادی معامله اموال غیر منقول را صرفاً تعهد بر بیع بدانیم، چنانچه فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی به وسیله مراجع قضائی ممنوع المعامله گردد، این ممنوعیت مانع تنظیم سند رسمی است، مگر این که مرجع ممنوع کننده رضایت خود را به این امر اعلام کند.

 در پایان شاید خالی از فایده نباشد که در مورد رویه دفاتر اسناد رسمی در باره اشخاص ممنوع المعامله بتوان به اختصار گفت ؛ «ممنوع المعامله بودن مالکان در دفتر املاک و پرونده ثبتی و سوابق مربوطه درج نمی‌گردد، لذا هنگامی که دادگاه مالکیت فروشنده یا متعهد را استعلام می‌کند، مرجع ثبتی مربوطه فقط وضعیت ثبتی مالکیت پلاک مورد نظر را به دادگاه اعلام می‌دارد، بر این اساس در صورتی که دادگاه، دعوی را محمول بر صحت تشخیص دهد و خواهان ذی‌حق تلقی شود، با توجه به پاسخ حاصل شده، حکم بر تنظیم سند رسمی می‌کند. متعاقباً با صدور اجرائیه و طی مراحل قانونی، محکوم علیه یا برنده مزایده یا خریدار - حسب مورد – برای تنظیم سند انتقال اجرایی به دفتر اسناد رسمی معرفی می‌گردند».[8]

دفتر اسناد رسمی با رجوع به سابقه اشخاص ممنوع المعامله، در صورت ممنوع المعامله بودن محکوم علیه، موضوع را به دادگاه مربوطه اعلام می‌دارد؛ و دادگاه است که مراتب را به مرجع ممنوع کننده منعکس و مدارک لازم مبنی بر زمان تنظیم سند عادی را به مرجع مذکور ارسال، تا در صورتی که تحقق بیع قبل از صدور حکم ممنوعیت باشد، نسبت به صدور مجوز تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

 در هر صورت در مواردی که این ممنوعیت معامله مرتفع شدنی باشد، رفع موانع بر عهده ذی‌نفع خواهد بود، تا زمینه تنظیم انتقال اجرایی را مهیا سازد و دفاتر عموماً تا زمان رفع ممنوعیت معامله، اقدامی جهت ثبت سند انتقال نخواهند نمود.

در پایان این مبحث جهت تشخیذ ذهن خواننده نظرات بعضی از اساتید حقوق و نیزیکی از شعب دیوان عالی کشور را ذیلا بیان می کنیم : طبق نظر مرحوم دکتر شهیدی:

اگر فروشنده قبل از انجام معامله ممنوعیت داشته عقد دارای اشکال است و الزام چنین فروشنده ای به تنظیم سند رسمی امکان پذیر نیست، فروشنده همانند تاجر ورشکسته محجور است، البته این محجوریت به نوعی از موارد حجر قانون مدنی محسوب و عقد غیر نافذ است. هرگاه فروشنده، پس از انعقاد عقد ممنوع شده، دادگاه حکم به تنظیم سند رسمی خواهد داد و ممنوعیت بعدی تاثیری در رسیدگی دادگاه و احراز حقانیت خریدار نخواهد داشت.

استاد گرامی دکتر کاتوزیان معتقد است : چنانچه فروشنده قبل از معامله از طریق مرجع قضائی ممنوع المعامله شده سپس ملک خود را مورد معامله قرار دهد این ممنوعیت موجب عدم نفوذ عقد می شود و مادام که مرجع توقیف کننده اجازه ندهد محکمه نمی تواند حکم به تنظیم سند رسمی بدهد، بنابر این دعوی خریدار محکوم به رد است. معامله ای که قبل از ممنوعیت شده صحیح است و دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و ثبوت دعوی باید به نفع خریدار به صدور حکم مبادرت نماید، ممنوعیت بعدی نمی تواند به عقد مقدم خللی وارد سازد.

و این در حالیست که شعبه 25 دیوان عالی کشور نظر دیگری دارد :

کسی که ممنوع المعامله باشد اعم از انکه بعد یا قبل از قرارداد ممنوع شده چون در زمان رسیدگی ممنوع از معامله بوده دادگاه نمی تواند او را به تنظیم سند رسمی ملزم سازد، معامله شخص ممنوع در واقع تضییع حق دیگری (مرجع قضائی ممنوع کننده) است.[9]

بند پنجم – آیا حکم ممنوع المعامله به متعامل نیز قابل تسری است؟

 «اصولاً بر قراری حکم ممنوعیت معامله برای اشخاص یک اقدام تأمینی و احتیاطی است که به منظور حفظ اموال و جلوگیری از انتقال اموال شخص ممنوع المعامله که ظن قوی در غیر مشروع بودن کسب آن می‌رود، اتخاذ می‌گردد. بر خلاف مواردی که هدف از ممنوعیت، دفاع از شخص محجور و جلوگیری از تضییع حقوق صغیر و مجنون و غیر رشید می‌باشد.

در این فرض، شخص ممنوع المعامله (خریدار یا متصالحو...) با خرید، قبول صلح و قبول هبه بر اموال و دارایی خود افزوده و امکان اجرا محکومیت احتمالی در آینده را تسهیل می‌نماید و ایجاد تضییق در این حالت با فلسفه حکم ممنوعیت در تعارض است. چرا که از یک طرف با الزام آور بودن حکم محکومیت شخص ممنوع المعامله و ضرورت توقیف اموال وی جهت تادیه حقوق دولت و اشخاص، مواجه هستیم و از طرف دیگر، محکوم علیه را ازکسب اموال جهت تسریع در اجرای حکم و تسهیل آن محروم می‌کنیم».[10]

علاوه بر ان، مطابق فراز دوم بخشنامه شماره ۱۳۰/۱۰ مورخ ۱۴/۱/۱۳۵۸ وزارت دادگستری، «چنانچه خریدار ضمن تنظیم سند (رسمی) اعلام کند که فروشنده از افراد مشمول بخشنامه نیست (منظور بخشنامه اشخاص ممنوع المعامله است) و با علم و آگاهی کامل از این امر به انجام معامله و تنظیم سند مبادرت می‌نماید و در صورت کشف خلاف آن، مسئولیت آن بر عهده اوست و در مقابل دولت به میزان ارزش واقعی مورد معامله، متعهد می‌باشد و دولت اختیار ضبط مورد معامله و یا معادل ارزش واقعی آن از سایر اموال خریدار دارد، انجام معامله بلامانع خواهد بود». [11]

اما علیرغم مراتب، رویه دفاتر اسناد رسمی در صورت مواجهه با ممنوعیت معامله خریدار این است که از تنظیم سند بنام وی خودداری می‌نمایند. زیرا مراجع ذیربط اعم از دادگاه ممنوع کننده (انقلاب و غیره) سازمان ثبت و بازرسی کل کشور و غیره تفکیکی در این خصوص قائل نبوده و سردفتر تنظیم کننده را مورد تعقیب انتظامی و قضایی قرار می‌دهند.