تقسیم عقد به معین و نامعین
مطلب حاضر از کتاب اصول حاکم بر معاملات املاک و اراضی تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه استخراج و جهت استفاده علاقمندان به رشه حقوق اراضی و املاک و حقوق شهری تقدیم شده است .
بخش اول ـ تقسیم عقد به معین و نامعین
عقد معین: عقدی است که در قانون دارای عنوان معین بوده و قانونگذار شرایط خاص تحقق آنرا بیان کرده باشد همانند عقد بیع که قانون مدنی طی مواد 338 الی 395 شرایط اختصاصی آنرا تعیین نموده و یا عقد اجاره که قانونگذار علاوه بر قانون مدنی بموجب قوانین خاص و از جمله قانون مصوب 1376 شرایط خاص تحقق آنرا بیان نموده است.
عقد نامعین: عقدی است که در قانون دارای عنوان معین و خاصی نبوده ولیکن حسب نیاز طرفین و بعضاً ضمن بهرهبرداری از برخی از شرایط خاص عقود معین و یا از جمع بین آثار دو یا چند عقد معین بین طرفین منعقد و برقرار می‌گردد و ممکن است به مرور زمان و حسب نیاز جامعه قانونگذار برای برخی از این عقود شرایط خاصی تعیین کند که در اینصورت آنها نیز عنوان عقد معین را پیدا خواهند نمود. معالوصف تا زمانی که قانون خاصی وضع نشده و مقررات آن از سوی مراجع قانونی تبیین نشده باشد این عقود غیر معین می‌باشند همانند قراردادهای مشارکت در ساخت که اساس این قراردادها توافق و اراده اشخاص بوده و بر مبنای ماده 10 قانون مدنی منعقد می‌گردند. قانون مذکور مقرر داشته است: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
قرارداد: اعم از عقود معین و نامعین می‌باشد یعنی می‌توان گفت قرارداد بیع یا قرارداد اجاره و یا قرارداد مشارکت در ساخت، معالوصف قرارداد به معنی اخص کلمه در خصوص عقود نامعین بکار می‌رود مانند قرارداد مشارکت درساخت.
بخش دوم ـ تقسیم عقد به عهدی و تملیکی
عقد عهدی: عقدی است که بموجب آن یک طرف متعهد انجام کاری می‌شود مانند اینکه یک نقاش ساختمان تعهد می‌نماید که در قبال دریافت اجرت، آپارتمانی را نقاشی کند. یا وکیل در قبال دریافت حقالوکاله متعهد به انجام مورد وکالت می‌شود و همچنین است تعهد مشاورین املاک به انعقاد عقد.
عقد تملیکی: عقدی است که موجب انتقال مالکیت عین یا منفعت از شخصی به شخص دیگر می‌گردد مانند عقد بیع که موجب انتقال مالکیت مورد معامله از فروشنده به خریدار می‌گردد و یا عقد اجاره که موجب انتقال مالکیت منافع عین مستاجره از موجر به مستاجر می‌گردد.
بخش سوم ـ تقسیم عقد به معوض و غیر معوض
عقد معوض: عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازاء چیزی که می‌دهد چیز دیگری می‌گیرد مانند عقد بیع که فروشنده در ازاء انتقال مالکیت مورد معامله عوض آن یعنی ثمن معامله را دریافت می‌کند و یا مانند عقد اجاره که موجر در ازاء انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر عوض آن یعنی اجاره بهارا دریافت می‌کند.
عقد غیر معوض: عقدی است که انتقال مال و یا قبول تعهد فقط از یک طرف و به نفع دیگری صورت گیرد مانند صلح بلا عوض و یا هبه که البته «شرط عوض» در آن ممکن بوده و بدیهی است که این شرط ماهیت غیر معوض بودن آن را تغییر نمی‌دهد همانند آنکه شخص دیگری را بگوید من کتابم را به شما هبه می‌کنم به این شرط که شما هم قلم خود را به من هبه نمایید که در این حالت عقد هبه و ماهیت آن غیر معوض بوده و لذا حق حبس ایجاد نخواهد شد بلکه برابری ارزش کتاب و قلم نیز ضروری نمی‌باشد.
عقود معوض دارای دو ویژگی می‌باشند، یکی آنکه میبایست بین عوض و معوض حالت تقابل و همسنگی وجود داشته باشد یعنی میبایست ارزش آنها با یکدیگر تعادل داشته باشند والا یک طرف زیان خواهد دید و موجب بروز خیار غبن خواهد شد و دیگر آنکه، طرفین دارای حق حبس هستند یعنی هر یک از طرفین می‌توانند بگویند تا شما به تعهد خود عمل نکنید من نیز به تعهد خود عمل نخواهم کرد که در صورت بروز اختلاف بین طرفین، دادگاه رفع اختلاف می‌کند ولی عموماً در هنگام تنظیم قرارداد برای تسلیم ثمن و تحویل مبیع توافقاتی حاصل و در قرارداد تصریح می‌گردد.
بخش چهارم ـ تقسیم عقد به رضایی و تشریفاتی
عقد رضایی: عقدی است که به صرف توافق قصد و رضای طرفین و بدون تشریفات خاصی (از قبیل لفظ خاص یا تنظیم سند) بوجود آید. مانند بیع اموال منقول همانند آنکه مثلاً برای خرید یک بطری شیر صرفاً وجه پرداخت می‌شود و شیر تسلیم می‌گردد و این عقد تابع هیچ تشریفاتی نبوده و چه بسا طرفین معامله بدون صحبت کردن با یکدیگر نسبت به انجام معامله اقدام نمایند همانند آنکه شخصی با پرداخت وجه، روزنامه مورد نظر را از پیشخوان روزنامه فروشی بردارد (بیع معاطاتی).
عقد تشریفاتی: عقدی است که علاوه بر قصد طرفین نیازمند اقدام یا تشریفاتی دیگری باشد مانند بیع اموال غیر منقول که مستلزم تنظیم سند رسمی است. یا عقد اجاره املاک موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مستلزم انعقاد قرارداد کتبی اعم از رسمی یا عادی بوده و در صورت عادی بودن ضروری است که قرارداد علاوه بر امضاء طرفین به امضاء دو نفر شاهد مورد وثوق ایشان برسد.
عقد عینی: عقدی است که قبض موضوع عقد، شرط صحت یا تحقق آن باشد مانند عقد وقف، رهن، حق انتفاع، هبه، بیع صرف به این معنا که تا مورد معامله به قبض و تصرف داده نشده باشد عقد محقق نگردیده است.
بخش پنجم ـ تقسیم عقد به لازم و جایز
عقد لازم: عقدی است که هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بنا به اراده شخصی آنرا منحل نمایند مگر در موارد خاصی که قانون اجازه آنرا داده باشد و این عقد با فوت و جنون و سفه هر یک از طرفین از بین نمی‌رود. همانند عقد بیع و اجاره، وقف و صلح که پس از انعقاد معامله هیچ یک از طرفین حق انحلال آنرا ندارند مگر در مواردی که به حکم قانون یا حسب شرایط قراردادی اختیار فسخ معامله را داشته باشند. لازم به ذکر است طرفین معامله با تراضی یکدیگر حق انحلال عقد واقع شده را دارند که اصطلاحاً به آن اقاله گفته می‌شود. معالوصف پس از انعقاد معامله فوت و جنون و سفه هریک از طرفین یا دو طرف معامله موجب انحلال عقد لازم نمی‌گردد و آثار و تبعات این عقد برای وراث و قائم مقام قانونی ایشان قابل اجرا خواهد بود.
عقد جایز: عقدی است که هریک از طرفین می‌توانند بنا به اراده شخصی آنرا منحل نمایند و در این خصوص نیازی به توافق با طرف مقابل نبوده و این عقد با فوت و جنون و سفه هر یک از طرفین از بین می‌رود همانند عقد وکالت که وکیل می‌تواند هر موقعی که اراده نمود استعفاء نماید و موکل نیز می‌تواند هر وقت تمایل داشت وکیل خود را عزل کند و عقود جایز با فوت و جنون و سفه هر یک از طرفین از بین می‌روند مانند آنکه وکیل یا موکل یا هر دو فوت نمایند.
در صورتی که طرفین عقد جایز تمایل داشته باشند که موکل نتواند در هر زمانی وکیل را عزل نماید، میبایست مراتب عدم عزل وکیل ضمن عقد خارج لازم شرط شده باشد. البته بایستی یادآوری نمود که گذاردن شرط بلاعزل در عقد جایز ماهیت آن را تغییر نمی‌دهد و در نتیجه با فوت و جنون وسفه طرفین عقد جایز آن عقد از بین می‌رود ولو آنکه شرط بلاعزل بودن در آن درج شده باشد. معالوصف در صورتیکه طرفین بخواهند پس از فوت موکل، وکیل بتواند مورد وکالت را انجام دهد میبایست علاوه بر تنظیم وکالتنامه رسمی یک وصیت نامه رسمی نیز تنظیم نمایند.
در خاتمه لازم به ذکر می‌داند برابر ماده 187 قانون مدنی: «عقد ممکن است نسبت به یک طرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جائز» همانند عقد رهن که بموجب ماده 787 همان قانون: «عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند ولی راهن نمی‌تواند قبل از این که دین خود را اداء نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.»
بخش ششم ـ تقسیم عقد به خیاری و غیر آن
عقد خیاری: عقد لازمی که در آن برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ معامله شرط شده باشد را عقد خیاری گویند. در این رابطه لازم به ذکر می‌داند که میبایست حتماً مدت حق فسخ معلوم باشد والا هم شرط باطل خواهد بود و هم عقد. مانند اینکه در عقد بیع برای فروشنده یا خریدار یا هر دو نفر حق فسخ عقدرا برای یک ماه تعیین نمائیم که در این حالت در مدت یاد شده،کسی که شرط به نفع وی تعیین گردیده حق فسخ معامله را دارد. عقد خیاری در واقع یکی از اقسام عقد لازم است. نکته حائز اهمیت آنکه مالکیت در عقود خیاری از زمان انعقاد عقد است نه از تاریخ انقضاء خیار. به این معنی که به مجرد انعقاد عقد مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا می‌کند و خریدار مالک منافع خواهد شد. این عقد نقطه مقابل عقدی است که در آن برای طرفین یا یک طرف و یا شخص ثالثی حق فسخ معامله شرط نشده باشد.
بخش هفتم ـ تقسیم عقد به منجز و معلق
عقد منجز: برابر ماده 189 قانون مدنی عقد منجز عقدی است که تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد. می‌دانیم که هر عقدی دارای آثاری است که طرفین برای بدست آوردن آن آثار به انعقاد عقد اقدام می‌نمایند. مثلاً عقد بیع موجب انتقال مالکیت مورد معامله به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده می‌گردد که در عقد منجز پس از تمام شدن عقد فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می‌گردد.
عقد معلق: از مفهوم ماده 189 معلوم می‌شود که عقد معلق عقدی است که تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری باشد. یعنی طرفین عقد می‌توانند بواسطه تعلیق پیدایش آثار عقد را منوط به امری در آینده نمایند. اساساً تعلیق در انشاء (پیدایش اصل عقد) باطل بوده وتنها تعلیق در منشاء (پیدایش آثار عقد) را جایز شمرده‌اند. انحلال عقد را می‌توان معلق بر شرط نمود و چنین شرطی را شرط فاسخ می‌نامند.
تعلیق واقعی در صورتی است که تحقق شرط در آینده احتمالی، نامعلوم و مربوط به حادثه خارجی باشد. مثل آنکه پدری به فرزندش بگوید: «این مال را به تو فروختم به هزار تومان اگر ظرف 3 سال مدرک لیسانست را بگیری» فلذا اگر طرفین عقد، تحقق شرط را در آینده به یقین بدانند، تعلیق بر آن صوری است و نشان می‌دهد که طرفین خواسته‌اند ایجاد دین مدتی به تاخیر افتد مانند آنکه تعهدی موقوف به فرا رسیدن نوروز سال بعد باشد که چون قطعاً نوروز سال بعد فرا خواهد رسید این امر تعلیق واقعی نبوده و البته بین طرفین معتبر و لازمالاجراست. از یک طرف و از سوی دیگر اگر اثر عقد منوط به امری شود که به حکم قانون از شرایط درستی عقد است، قیدی بر آن افزوده نشده و تاکید بیفایده‌ای در باب اجرای قانون است. مانند ماده 700 قانون مدنی که مقرر داشته: «تعلیق ضمان به شرایط صحت آن، مثل اینکه ضامن قید کند که اگر مضمون عنه مدیون باشد، من ضامنم، موجب بطلان آن نمی‌شود.»
در کتب حقوقی تشریح شده است که اگر تحقق اثر عقد منوط به اراده مدیون شود و به صورت دلخواه درآید مانند آنکه فروشنده بگوید: «قالی خود را به تو فروختم اگر آن را به صرفه تشخیص دهم» و همچنین در مواردی که تعلیق بر امر غیر مقدور یا نامشروع باشد و همچنین در مواردی که عقد بر شرطی معلق شود که با مقتضای عقد مخالف بوده و یا سبب جهل به عوضین گردد باطل است.
در اینکه آثار عقد معلق از زمان حصول شرط جاری می‌شود یا از زمان انعقاد عقد، قانون مدنی صراحتی ندارد و لیکن نظر مشهور آن است که حصول شرط کاشف از اجرای آثار از زمان انعقاد عقد می‌باشد.
بخش هشتم ـ تقسیم عقد به مشروط و مطلق
عقد مشروط عقدی است که در آن از سوی طرفین معامله شرط و شروطی گذارده شده باشد. بطور مثال شرط شده باشد که اگر ثمن معامله در زمان خاصی پرداخت نشود معامله منفسخ شود. یا اگر طرفین در موعد خاصی در دفتر خانه حاضر نشوند مبلغ مقطوعی بعنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت نمایند.
عقد مطلق عقدی است که هیچ شرطی در آن نباشد
