قانون افراز و فروش املاک مشاع

گذری و تاملی در قانون افراز و فروش املاک مشاع  

نویسنده : فیروز فقیه نصیری

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 و آئین نامه اجرایی آن مصوب اردیبهشت 1358 وزارت دادگستری گرچه از چند ماده و تبصره تجاوز نمی کند اما در همین قانون و آئین نامه آن نکات مهمی وجود دارد که به لحاظ سال ها تجربه قضایی ضروری می دانم در جهت تشحیذ ذهن علاقمندان محترم به طور اختصار به آنها اشاره نمایم.
ماده اول قانون افراز، ارتباط با صلا حیت واحدهای ثبتی دارد که محل بحث نمی باشد.
در ماده دوم به صراحت آمده است که تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکا در دادگاه محل وقوع ملک قابل اعتراض است آن هم ظرف ده روز پس از ابلاغ تصمیم به شرکا به طوری که ملاحظه می شود در این ماده تصریحا تصمیم واحد ثبتی اعم  از آنکه ملک قابلیت افراز داشته باشد یا خیر قابل اعتراض شناخته شده است اما متاسفانه گاه به استناد و مفاد ماده 6 آئین نامه که مقرر می دارد «تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز باشد) به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند» اعتقاد بر این دارند که تصمیم واحد ثبتی در مواردی که ناظر بر عدم قابلیت افراز باشد نیاز به ابلاغ ندارد که این اشتباه از آنجا حادث می شود که دقیقا به مفاد ماده توجه ندارند این ماده دقیقا در راستای اجرایم ماده 2 قانون به تصویب رسیده با این توضیح که ابلاغ تصمیم را به همراه صورت مجلس تنظیمی ضروری دانسته به علاوه در مواردی که ملک قابل افراز باشد ارسال فتوکپی نقشه افرازی را  هم مورد نظر قرار داده است، در حقیقت مندرجات داخل پرانتز که ارسال فتوکپی نقشه افرازی است نباید این شبهه را به وجود بیاورد که ابلاغ تصمیم واحد ثبتی فقط در موارد تصمیم بر قابلیت افراز ضروری است و لاغیر.
در تایید ضرورت ابلاغ تصمیم واحد ثبتی در هر دو مورد اعم از قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز، ماده 9 آئین نامه است که مقرر می دارد «در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک... دادگاه شهرستان... دستور فروش آن را به اجرا دادگاه خواهد داد.» که این ماده هم در واقع ترتیب اجرای همان ماده چهارم قانون افراز است که می گوید «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود به دستور دادگاه... فروخته می شود.»
حال با توجه به مراتب آن چه خدشه ناپذیر است آن است که تصمیم واحد ثبتی در هر مورد باید به تمامی شرکا ابلا غ گردد آن هم طبق مقررات ابلا غ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لا زم الا جرا (قسمت اخیر ماده 6 آئین نامه) و قبل از ابلا غ و احراز قطعیت تصمیم هیچ دادگاهی نمی تواند به استناد مواد 8 و 9 آئین نامه اقدامات اجرائی به عمل آورد.
اما منظور قانونگذار و نویسندگان آئین نامه از قطعی بودن تصمیم واحد ثبتی در ماده 4 قانون و مواد 8 و 9 آئین نامه چیست؟
از آن جا که قانونگذار تصمیم واحد ثبتی را قابل اعتراض دانسته از دو حال خارج نیست یا معترض«ذینفع» ظرف 10 روز مقرر نسبت به تصمیم واحد ثبتی اعتراض می کند یا نه چنان چه از ناحیه شریک بعد از گذشت 10 روز  یاد شده اعتراضی به مراجع قضائی به عمل نیاید دلا لت بر تمکین از تصمیم واحد ثبتی داشته چنین تصمیمی قطعی به شمار می آید و هر یک از شرکا می توانند اجرای تصمیم را خواستار شوند.
اما زمانی هست که شریک یا شرکا به تصمیم واحد ثبتی اعم از آن که قابل تقسیم تشخیص شده یا نشده باشد در موعد اعتراض می نمایند که به موضوع در دادگاه صالحه رسیدگی به عمل می آید که پس از طی مراحل قانونی و قطعیت حکم به موجب ماده 8 آئین نامه در مورد افراز طبق قانون اجرای احکام حکم به مرحله اجرا در می آید.
و در مورد عدم قابلیت افراز نیز  حسب مفاد ماده 4 قانون و ماده 9 آئین نامه دستور فروش از دادگاه صادر و اجرای احکام اقدام قانونی معمول می دارد.